Ремонти на общи части — решения, финансиране, спорове

Поддържането на жилищните сгради в добро състояние е важно не само за комфорта и безопасността на обитателите, но и за съхраняване на стойността на имотите. В условията на етажна собственост, това често повдига множество въпроси и спорове, особено когато става въпрос за ремонти на общите части – покриви, фасади, асансьори, стълбища и инсталации. Кой е отговорен за тяхното поддържане, как се взимат решения, кой финансира разходите и какви са възможностите за защита при несъгласие – това са основните предизвикателства, пред които се изправят хиляди собственици на имоти в България ежедневно.

Приложими правила — Ремонти на общи части

Основният нормативен акт, който урежда отношенията в етажната собственост, включително и тези, свързани с ремонтите на общи части, е Законът за управление на етажната собственост (ЗУЕС). Той е публикуван в Държавен вестник, бр. 6 от 23.01.2009 г. и в него са направени редица изменения и допълнения през годините. Наред с ЗУЕС, приложими са и разпоредбите на Закона за собствеността (ЗС), които уреждат основни принципи на съсобствеността, както и подзаконови нормативни актове като Правилника за прилагане на ЗУЕС и други наредби, издадени от общините по места или от компетентни държавни органи.

ЗУЕС създава специален режим за управление и поддържане на общите части на сгради в режим на етажна собственост, който се ползва с предимство пред общите правила на ЗС, доколкото не противоречи на неговите основни принципи.

Приложими закони и наредби:

Закон за управление на етажната собственост (ЗУЕС): Регламентира създаването, функционирането и вземането на решения в етажната собственост. Съдържа конкретни разпоредби за видовете ремонти, финансирането им и отговорностите на собствениците.
Закон за собствеността (ЗС): Урежда общите принципи на собствеността и съсобствеността, приложими субсидиарно, когато ЗУЕС не съдържа изрични разпоредби.
Правилник за прилагане на Закона за управление на етажната собственост (ППЗУЕС): Уточнява конкретни процедури и детайли по прилагането на ЗУЕС.
Закон за устройство на територията (ЗУТ): Приложим за по-мащабни основни ремонти, реконструкции и преустройства, които изискват издаване на строителни книжа и съгласувателни процедури с общинската и държавна администрация.
Наредби на общинските съвети: Някои общини имат специфични наредби, които могат да въвеждат допълнителни изисквания за поддържане на жилищния сграден фонд или да регламентират определени аспекти на благоустрояването и санирането.

Чл. 6 от ЗУЕС гласи: „Общи части са всички части на сградата, които по естеството си или по предназначение служат за общо ползване. Такива са: основите, външните носещи стени и колони, гредите, плочите, покривите, стълбищата и стълбищните площадки, входовете и коридорите за общо ползване, асансьорите, главните водопроводни, канализационни, електрически и топлофикационни мрежи, включително и техните разклонения до индивидуалните обекти, както и абонатните станции, избените помещения и таванските помещения, когато са предназначени за общо ползване.“

Определяне на видовете ремонти и тяхната специфика

Законът за управление на етажната собственост прави разграничение между различни видове ремонти, което е от съществено значение за определяне на необходимите процедури и мнозинства за вземане на решения, както и за начините на финансиране. Разграничението е важно и от гледна точка на необходимостта от разрешителни режими.

1. Текущ ремонт

Текущите ремонти са насочени към поддържане на функционалността и естетическия вид на общите части, като целят предотвратяване на повреди или отстраняване на дребни такива. Те не променят съществено конструкцията или предназначението на сградата.

Примери: Боядисване на стълбище, подмяна на счупено стъкло на входна врата, поправка на теч по покрив без засягане на конструкцията, ремонт на повредена електрическа инсталация в общи части, профилактика на асансьор.
Правна уредба: Чл. 11, ал. 1, т. 10 от ЗУЕС предвижда, че Общото събрание на собствениците (ОС) взема решения за извършване на необходими текущи ремонти и поддържане на общите части.
Необходимо мнозинство: По принцип решенията за текущи ремонти се взимат с мнозинство повече от 50 на сто идеални части от общите части на етажната собственост (Чл. 17, ал. 2, т. 1 от ЗУЕС).

2. Основен ремонт

Основните ремонти представляват по-сериозни намеси, които могат да променят значително конструктивните елементи или функцията на част от сградата, но без да водят до промяна на предназначението на самостоятелни обекти или на сградата като цяло. Те често изискват по-големи финансови средства и евентуално строителни книжа.

Примери: Цялостна подмяна на покривна конструкция, саниране на фасада, основен ремонт на асансьор с подмяна на основни компоненти, смяна на главни вертикални и хоризонтални щрангове на водопроводна или канализационна инсталация, укрепване на конструктивни елементи.
Правна уредба: Чл. 11, ал. 1, т. 10 от ЗУЕС.
Необходимо мнозинство: За решения за извършване на основни ремонти се изисква мнозинство от най-малко 67 на сто идеални части от общите части на етажната собственост (Чл. 17, ал. 2, т. 2 от ЗУЕС).
Разрешителен режим: Според чл. 151, ал. 1 и 2 от ЗУТ, за основни ремонти, реконструкции и преустройства се изисква строително разрешение и одобрени проекти. За някои по-малки намеси, посочени в ЗУТ, може да е достатъчно издаване на удостоверение или уведомяване на общинската администрация.

3. Неотложен ремонт

Това са ремонти, които възникват внезапно и чието неизвършване би довело до значителни щети за общите части, за самостоятелни обекти или за здравето и безопасността на обитателите. Те не търпят отлагане.

Примери: Отстраняване на авария във водопроводна или канализационна инсталация, която наводнява имоти; спешен ремонт на асансьор, който е спрял и създава рискове; укпепване на внезапно появили се пукнатини в носещи елементи.
Правна уредба: Чл. 11, ал. 1, т. 13 и чл. 32, ал. 1 от ЗУЕС.
Процедура и отговорност: В случаи на неотложен ремонт, управителят/управителният съвет или който и да е собственик е задължен незабавно да предприеме действия. Ако няма назначен управител или той не действа, всеки собственик може да предприеме действия за отстраняване на аварията. Разходите се поемат от всички собственици съразмерно на притежаваните от тях идеални части.

Процедура за вземане на решения за ремонт

Процесът по вземане на решение за извършване на ремонт на общи части е строго регламентиран от ЗУЕС и изисква спазване на определени стъпки, за да бъде решението валидно и задължително за всички собственици.

1. Иницииране на ремонта

Предложение за ремонт може да бъде направено от всеки собственик или ползвател, от управителя/управителния съвет или контролния съвет. Обикновено предложенията се обсъждат предварително и се подготвя информация за Общото събрание.

2. Свикване на Общо събрание

Кой свиква: Управителят/управителният съвет или инициативен комитет, състоящ се от собственици, притежаващи най-малко 20 на сто идеални части от общите части на сградата (Чл. 12, ал. 1 от ЗУЕС).
Покана: Поканата за Общото събрание трябва да бъде писмена и да съдържа дневния ред, датата, часа и мястото на провеждане. Тя трябва да бъде поставена на видно и общодостъпно място във входа на сградата не по-късно от 7 дни преди датата на събранието (Чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС). За по-големи ремонти е препоръчително и изпращане на покани по пощата или чрез имейл, ако са предоставени такив данни.
Дневен ред: Дневният ред трябва да е ясен и конкретен, като посочва кой ремонт се предлага, евентуални варианти и приблизителна стойност, ако е налична.

3. Провеждане на Общо събрание и вземане на решение

Кворум: За да е редовно, Общото събрание трябва да е свикано по надлежния ред и на него да присъстват собственици, представляващи най-малко 50 на сто идеални части от общите части на етажната собственост (Чл. 15, ал. 1 от ЗУЕС). При липса на кворум, събранието се отлага с един час и се провежда на същото място и при същия дневен ред, като се счита за законно, независимо от броя на присъстващите идеални части.
Гласуване: Гласуването на решенията за ремонт се осъществява съобразно изискванията за мнозинство за съответния вид ремонт (виж т. 2).
Протокол: За проведеното Общо събрание задължително се води протокол, който се подписва от председателя и протоколчика и се обявява на видно място във входа в тридневен срок от провеждането му (Чл. 16, ал. 7 от ЗУЕС). Протоколът е изключително важен документ, тъй като той удостоверява взетите решения и е основание за тяхното изпълнение.

Финансиране на ремонтите — Фонд „Ремонт и обновяване“ и други източници

Финансирането на ремонтите е един от най-чувствителните моменти в етажната собственост. ЗУЕС предвижда ясни правила за това как се събират средства и какви са задълженията на собствениците.

1. Фонд „Ремонт и обновяване“

Създаването и функционирането на фонд „Ремонт и обновяване“ е задължително за всички етажни собствености (Чл. 20, ал. 1 от ЗУЕС). Целта на този фонд е да акумулира средства за бъдещи текущи и основни ремонти, както и за неотложни такива.

Размер на вноските: Размерът на месечните вноски се определя от Общото събрание и се разпределя между собствениците съразмерно на притежаваните от тях идеални части от общите части на сградата (Чл. 20, ал. 2 от ЗУЕС). Законът не определя минимален или максимален размер на вноските, но на практика се фиксира сума на кв.м. или фиксирана сума на апартамент, като се отчита справедливостта.
Изключение: Етажните собствености, в които има повече от 4 самостоятелни обекта, принадлежащи на различни собственици, е задължително да създадат този фонд. За по-малки етажни собствености също е препоръчително, макар и не изрично задължително по същия строг начин, да имат механизъм за събиране на средства.
Разходване на средствата: Средствата от фонда могат да се ползват само за дейности, свързани с поддържане, ремонт и обновяване на общите части. За разходването им е необходимо решение на Общото събрание.

2. Допълнителни вноски

В случаите, когато средствата във фонд „Ремонт и обновяване“ са недостатъчни за покриване на разходите за одобрен ремонт, Общото събрание може да вземе решение за събиране на допълнителни вноски от собствениците. Тези вноски също се разпределят съразмерно на идеалните части.

3. Банков кредит или други източници

За по-големи и скъпоструващи ремонти, като санирането по Националната програма за енергийна ефективност (ако тя е активна през 2026 г. с подобен обхват) или други подобни схеми, етажната собственост може да кандидатства за банков кредит или да търси финансиране от други програми. Това изисква отделно решение на Общото събрание с необходимите мнозинства.

Чл. 54, ал. 1 от ЗУЕС предвижда, че „Управителят събира дължимите суми за фонд „Ремонт и обновяване“ и за покриване на други разходи по управлението и поддържането на етажната собственост“.

Права и задължения на собствениците и ползвателите

Всеки собственик и ползвател на самостоятелен обект в сграда в режим на етажна собственост има не само права, но и редица задължения, свързани с поддържането на общите части.

1. Задължения на собствениците

Да участват в Общото събрание: Всеки собственик има право и задължение да участва в Общото събрание и да гласува по вземане на решения.
Да внасят парични средства: Собствениците са длъжни да внасят месечните вноски за фонд „Ремонт и обновяване“, както и допълнителни вноски, определени от Общото събрание, съгласно размера на притежаваните идеални части (Чл. 6, ал. 1, т. 10 от ЗУЕС).
Да не пречат на ремонтите: Собствениците и ползвателите са длъжни да осигуряват достъп до своите обекти, когато това е необходимо за извършване на ремонти на общи части или на инсталации, преминаващи през техните имоти (Чл. 6, ал. 1, т. 11 от ЗУЕС).
Да пазят общите части: Всеки собственик е длъжен да опазва общите части и да не извършва действия, които водят до тяхното увреждане.

2. Права на собствениците

Да предлагат дневен ред: Всеки собственик може да предлага точки за включване в дневния ред на Общото събрание.
Да обжалват решения: Всяко решение на Общото събрание, което нарушава закона или установените правила за свикване и провеждане, може да бъде обжалвано (виж т. 6).
Да получават информация: Собствениците имат право да получават информация относно финансовото състояние на етажната собственост, размера на събраните средства и разходите за ремонти.
Да изискват отговорност: В случай на неправомерно разходване на средства или неотговорно изпълнение на задължения от управителя/управителния съвет, собствениците могат да търсят отговорност.

Обжалване на решения на Общото събрание

При несъгласие с взети решения на Общото събрание, ЗУЕС предвижда възможност за обжалване пред районния съд. Тази процедура е важен механизъм за защита на правата на собствениците.

1. Основания за обжалване

Решение на Общото събрание може да бъде обжалвано, когато:

Противоречи на закона: Например, ако е взето с по-малко от необходимото мнозинство, ако дневният ред не е бил обявен своевременно, или ако решението е в разрез с други законови разпоредби.
Противоречи на устава на етажната собственост (ако има такъв) или добрите нрави.
Нарушава правата на отделен собственик: Например, ако решението налага непропорционални задължения на един собственик или го лишава неправомерно от права.

2. Процедура по обжалване

Срок: Жалбата срещу решение на Общото събрание се подава пред районния съд по местонахождението на имота в 30-дневен срок от датата на обявяване на решението (Чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС).
Кой може да обжалва: Всеки собственик или ползвател, който не е съгласен с решението.
Съдържание на жалбата: Жалбата трябва да отговаря на общите изисквания на Гражданския процесуален кодекс (ГПК) за искова молба и да съдържа: наименование на съда, данни за ищеца и ответника (етажната собственост), конкретното решение, което се обжалва, основанията за обжалване и искането към съда.
Последици: Подаването на жалба не спира изпълнението на решението, освен ако съдът не разпореди друго (Чл. 40, ал. 2 от ЗУЕС). Съдът разглежда жалбата по реда на бързото производство.

Отговорност при неизпълнение на задължения

Неизпълнението на задълженията по поддържане и ремонт на общите части може да доведе до административно-наказателна или гражданска отговорност.

1. Административно-наказателна отговорност

За неизпълнение на задължения, произтичащи от ЗУЕС, включително за неподдържане на общите части, управителят/управителният съвет или виновните собственици могат да бъдат санкционирани с глоба.

Глоби: Съгласно чл. 57, ал. 1 от ЗУЕС, за неизпълнение на задължения по закона, управителят/председателят на управителния съвет се наказва с глоба от 500 до 1 023 €, а собственик, ползвател или обитател – с глоба от 200 до 256 €
Кой налага санкции: Санкциите се налагат от кмета на общината или упълномощено от него длъжностно лице, въз основа на акт за установяване на административно нарушение.

2. Гражданска отговорност

В случай че неизпълнението на задължения по поддържане на общите части доведе до щети на самостоятелен обект или на друг собственик, виновните лица носят гражданска отговорност за причинените вреди.

Иск за обезщетение: Собственикът, претърпял щети, може да предяви иск за обезщетение срещу етажната собственост (която е юридическо лице или sui generis образувание) или директно срещу причинителя на вредата, ако е конкретно лице.
Пример: Неподдържан покрив, който е довел до наводняване на последен етаж, може да породи право на обезщетение за пострадалия собственик.

Чести проблеми и добри практики

Данните и публикуваната практика показват, че въпреки наличието на ясна правна уредба, често възникват проблеми при провеждането на ремонти в етажна собственост. Разбирането на тези проблеми и прилагането на добри практики може значително да улесни процеса.

1. Проблеми:

Липса на единодушие: Трудно достигане до необходимите мнозинства, особено при основни и по-скъпи ремонти.
Финансови затруднения: Отказ на някои собственици да плащат вноски или допълнителни вноски, което забавя или прави невъзможен ремонта.
Липса на активност: Пасивност от страна на собствениците и управителните органи, което води до занемаряване на общите части.
Липса на контрол: Недостатъчен контрол върху качеството на извършените ремонти и върху разходването на средствата.
Проблеми с изпълнители: Избор на недобросъвестни изпълнители, което води до некачествени ремонти или преразход на средства.

2. Добри практики:

Редовни събрания: Провеждане на редовни Общи събрания за обсъждане на текущи въпроси и планиране на бъдещи ремонти.
Професионално управление: Наемане на професионален домоуправител, ако етажната собственост е по-голяма и проблемите са комплексни.
Прозрачност: Пълна прозрачност относно финансовите отчети, събраните и изразходвани средства.
Дългосрочно планиране: Изготвяне на дългосрочен план за ремонт и обновяване на сградата, който да включва оценка на нуждите и прогнозния бюджет.
Събиране на оферти: За всеки ремонт да се събират няколко оферти от различни фирми, които да бъдат представени на Общото събрание за избор.
Сключване на писмени договори: Задължително сключване на писмен договор с избрания изпълнител, който ясно да дефинира обхвата на работата, срокове, цени, гаранционни условия и неустойки.
Контрол на качеството: Назначаване на комисия или ползване на експерт за контрол на качеството на извършените строително-монтажни работи.

Свързана категория

За разбиране на механизмите за прилагане на санкции и начисляване на лихви при забава на плащания, моля, разгледайте нашето ръководство: Мораторни лихви по ОЛП: Практическа информация за изчисляване и приложимост.

В: Какво става, ако не мога да платя вноската си за ремонт?

О: Задължението за внасяне на вноски е законово и неизпълнението му може да доведе до принудително събиране по съдебен ред, както и начисляване на мораторни лихви. Препоръчително е да разговаряте с управителя/управителния съвет и да търсите възможност за разсрочване или временно отлагане, ако е възможно по решение на ОС. В противен случай, етажната собственост може да предяви иск за събиране на сумата.

В: Мога ли да откажа да плащам за ремонт, ако не ползвам дадена обща част (напр. асансьор)?

О: Не, съгласно ЗУЕС, всеки собственик на самостоятелен обект е длъжен да участва в разходите за поддържане и ремонт на всички общи части, независимо дали ги ползва пряко или не. Разпределението на разходите става съразмерно с притежаваните идеални части. Изключения могат да бъдат предвидени в Правилника за вътрешен ред, но само за текущи разходи и не за основни ремонти.

В: Кой носи отговорност, ако ремонтът е некачествен?

О: Отговорност за некачествен ремонт носи фирмата изпълнител по силата на сключения договор. Етажната собственост, в лицето на управителя/управителния съвет, е длъжна да предяви рекламация и да търси отговорност в гаранционния срок. Ако проблемът не бъде отстранен, етажната собственост може да предяви съдебен иск срещу изпълнителя.

В: Какво е необходимото мнозинство за смяна на покрив?

О: Смяната на покрив, особено ако е цялостна подмяна на конструкция или хидроизолация, се счита за основен ремонт. За решения за извършване на основни ремонти се изисква мнозинство от най-малко 67 на сто идеални части от общите части на етажната собственост, съгласно чл. 17, ал. 2, т. 2 от ЗУЕС.

В: Какви са правомощията на Общото събрание при спор с управителя?

О: Общото събрание е висшият орган на етажната собственост. То може по всяко време да освободи управителя/управителния съвет и да избере нови. Също така може да одобрява или да отхвърля доклади за дейността на управителя и да въвежда нови правила за управление. При доказано неправомерни действия или бездействия на управителя, Общото събрание може да предприеме и действия по търсене на гражданска отговорност срещу него.