Животът в режим на етажна собственост в България е ежедневие за над 70% от градското население. Въпреки това, управлението на съвместната собственост остава един от основните източници на битови конфликти и сложни съдебни спорове. Ключът към мирното съвжителство и правилното поддържане на сградите се крие в познаването на Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС) и Закона за собствеността (ЗС). Тази статия има за цел да разгледа в дълбочина процедурите, свързани със свикването на Общото събрание (ОС), формирането на легитимни кворуми, гласуването по дялове и механизмите за оспорване на взетите решения през 2026 г.

Правна рамка и същност на етажната собственост

Свързани ръководства: Местен данък при прехвърляне на имот · Акт 16 — въвеждане в експлоатация на сграда · Договор за наем на жилище: Задължителни клаузи и правен анализ

Режимът на етажна собственост възниква автоматично, когато етажи или части от етажи в една сграда принадлежат на различни собственици (чл. 38 от ЗС). Тук се обособяват два вида права:

  • Право на изключителна собственост върху конкретния самостоятелен обект (апартамент, ателие, магазин, офис, гараж).
  • Право на съсобственост върху общите части на сградата (основи, външни стени, покрив, стълбища, асансьорни шахти, коридори, главно водомерно табло и др.).

Основният нормативен акт, който урежда обществените отношения, свързани с управлението, поддръжката и контрола на общите части, е ЗУЕС. ЗУЕС е специален закон по отношение на общия Закон за собствеността. Когато в сградата има до 3 самостоятелни обекта, принадлежащи на различни собственици, управлението се извършва по реда на чл. 30, чл. 31 и чл. 32 от ЗС (където се изисква съгласие на мнозинство, притежаващо повече от половината от общата вещ). При 4 и повече самостоятелни обекта, прилагането на ЗУЕС е задължително.

Чл. 2 (1) от ЗУЕС: "Управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, в които самостоятелните обекти са четири и повече, се осъществява по реда на този закон."

Сградите в режим на етажна собственост се управляват от Общото събрание (ОС) и избран от него Управителен съвет (УС) или Управител (домоуправител). ОС е върховният орган на управление, чийто състав включва всички собственици на обекти в сградата.

Процедура по свикване на Общо събрание

Една от най-честите причини за отмяна на решения на ОС от съда е опорочаването на процедурата по неговото свикване. Законът изисква стриктно спазване на формалните изисквания за писмена покана, срокове и легитимен инициатор.

2.1. Кой може да свика Общото събрание?

Съгласно чл. 12 от ЗУЕС, общото събрание се свиква от:

  • Управителния съвет (Управителя) – това е регулярно правомощие, което трябва да се упражнява поне веднъж годишно (за отчитане на дейността);
  • Контролния съвет (Контрольора) – при констатиране на нарушения или бездействие от страна на домоуправителя;
  • Собственици, притежаващи най-малко 20 на сто идеални части от общите части на етажната собственост.

В хипотезата, когато ОС се иска от 20% от собствениците, те трябва да отправят писмено искане до Управителя (УС). Ако в рамките на 10 дни Управителят не свика ОС, инициаторите имат право сами да свикат събранието по общия ред.

2.2. Писмена покана и начини за връчване

Поканата за общото събрание е официален документ, който задължително съдържа:

  • Дневния ред на събранието;
  • Датата, часа и мястото на провеждането му;
  • Името на инициаторите за свикването.

Начинът на връчване е претърпял сериозни изменения с цел улесняване на процесите, актуални и към 2026 година. Законът предвижда следния механизъм:

  1. Залепяне на видно место: Поканата се поставя на видно и общодостъпно място в сградата (например на входната врата или на информационното табло във фоайето) най-малко 7 дни преди датата на събранието. В спешни случаи този срок може да бъде съкратен, но не по-малко от 24 часа. За поставянето на поканата се съставя задължителен Протокол от домоуправителя и поне един свидетел (съсед).
  2. Лично връчване: Всеки собственик, ползвател или обитател следва да бъде уведомен писмено или чрез подпис върху самата покана, че е запознат с нея.
  3. Електронно уведомяване: Ако собственикът е предоставил за нуждите на Книгата на етажната собственост актуален имейл адрес или е дал изрично съгласие за получаване на съобщения по електронен път, поканата може да му бъде изпратена дигитално. Доказателството за получаване се удостоверява с разпечатка на изпратеното писмо.

Провеждане на Общото събрание и кворум

За да бъдат легитимни решенията, събранието трябва да отговаря на изискванията за кворум, регламентирани в чл. 15 от ЗУЕС. Кворумът се изчислява въз основа на процента идеални части от общите части на сградата, а не на база брой апартаменти или присъстващи лица "на глава".

3.1. Редовен кворум

Общото събрание се провежда, ако на него присъстват лично или чрез представители собственици, притежаващи най-малко 67 на сто идеални части от общите части на етажната собственост.

3.2. Спадащ кворум (Отлагане на събранието)

Ако в обявения час кворумът от 67% не е налице, законът регламентира следния механизъм за избягване на блокирането на управлението (чл. 15, ал. 2 от ЗУЕС):

  • Събранието се отлага с един час.
  • Провежда се по предварително обявения дневен ред, като се счита за законно, ако на него са представени не по-малко от 33 на сто идеални части от общите части на етажната собственост.
  • Ако и този спадащ кворум не е налице на съответния ден, събранието се отлага за следващия ден, като тогава се провежда независимо от присъстващите идеални части, освен за решения, за които се изисква специално квалифицирано мнозинство (напр. за извършване на основен ремонт или вземане на кредити).
Вид кворум / Мнозинство Изискуем дял (% идеални части от общите части) Правно основание (ЗУЕС) Приложение
Първоначален редовен кворум Минимум 67% Чл. 15, ал. 1 Започване на общото събрание в обявения час.
Отложено събрание (след 1 час) Минимум 33% Чл. 15, ал. 2 Започване след изчакване на 1 час при липса на 67%.
Решение за надстрояване/пристрояване 100% (пълно единодушие) Чл. 17, ал. 2, т. 1 Разпоредителни действия с общи части.
Решение за получаване на кредит Минимум 75% Чл. 17, ал. 2, т. 2 Финансиране на енергийна ефективност или ремонти.
Основен ремонт и саниране Минимум 51% Чл. 17, ал. 2, т. 3 Въвеждане на мерки за енергийна ефективност.
Избор на професионален домоуправител Повече от 50% от представените идеални части Чл. 17, ал. 3 Гласуване при провеждане на редовно ОС.

3.3. Представителство по пълномощие

Всеки собственик може да упълномощи трето лице писмено да го представлява на събранието. Пълномощното не изисква нотариална заверка, освен ако представителят не е роднина по права линия или съпруг. Едно лице може да представлява най-много трима собственици. Професионалният домоуправител (ако е физическо или юридическо лице извън сградата) няма право да представлява собственици по пълномощие за вземане на решения, пряко засягащи неговия договор или възнаграждение.

Разпределение на гласовете и мнозинство при вземане на решения

При гласуване в ОС силата на гласа на всеки собственик се определя пропорционално на притежаваните от него идеални части от общите части на сградата. Тези идеални части са записани в нотариалния ви акт (например: 1.45% идеални части от общите части на сградата и правото на строеж). Погрешно е схващането, че "един апартамент е равен на един глас" или че "заможните съседи с по-големи апартаменти имат право на произвол". Гласуването отразява именно съразмерността на собствеността и финансовите ангажименти на лицата.

Законът за управление на етажната собственост разграничава видовете решения в зависимост от тяхното значение за сградата:

  • Решения с единодушие (100%): За учредяване право на ползване, пристрояване, надстрояване или промяна на предназначението на общите части.
  • Решения със 75%: За сключване на договори за кредит за нуждите на ремонта на сградата; за промяна в начина на разпределение на разходите за поддръжка, когато това се изисква по специални програми.
  • Решения с 50% + 1 от общите части на сградата: Извършване на полезни разходи и основен ремонт.
  • Решения с обикновено мнозинство (повече от 50% от представените идеални части на събранието): Избор на управител, определяне на месечни вноски за текуща поддръжка, приемане на годишния бюджет и отчетите на Управителя.

Изготвяне на протокол и уведомяване за взетите решения

Протоколът от Общото събрание е най-важният доказателствен документ в случай на съдебен спор. Той трябва да бъде съставен в 7-дневен срок от провеждането на събранието (чл. 16, ал. 4 от ЗУЕС).

5.1. Реквизити на протокола

Задължителното съдържание на протокола включва:

  • Дата и място на провеждане на събранието;
  • Дневен ред;
  • Явилите се лица и притежаваните от тях идеални части;
  • По съществото на разискванията – изказаните становища, предложения и протести от присъстващите;
  • Резултати от гласуванията за всяко решение поотделно (кои "за", "против" или "въздържал се" и съответните проценти);
  • Подписите на председателя на събранието и протоколчика (секретаря).

5.2. Уведомяване на собствениците

След съставянето на протокола, Управителят е длъжен в 3-дневен срок да изготви Съобщение за изготвен протокол. То се поставя на видно място в сградата (информационното табло). За поставянето на съобщението се съставя Протокол за поставяне, подписан от управителя и един свидетел. От датата на това поставяне започва да тече законният срок за оспорване на съдържанието на протокола и за обжалване на самите решения на ОС.

Всеки собственик има право в 7-дневен срок от съобщението да оспори писмено съдържанието на протокола пред Управителя, ако смята, че изказванията или резултатите от гласуването са отразени неточно. Управителят е длъжен да разгледа възражението и при необходимост да нанесе съответните корекции.

Необходими документи при управление и провеждане на ОС

Законосъобразното провеждане на Общо събрание изисква подготовката и архивирането на набор от писмени документи. Липсата на който и да е от тях може да направи взетите решения уязвими в съда.

  • Книга на етажната собственост: Тя се изготвя по одобрен образец от Министерството на регионалното развитие и благоустройството (МРРБ). В нея се вписват трите имена на собствениците, членовете на техните домакинства, обитателите, ползвателите, кучетата, както и прилежащите идеални части на обектите съгласно документите за собственост.
  • Писмена покана с доказателства за получаване: Вътрешни разписки с подписи на съседите или разпечатки на изпратени имейли, както и Протокол за поставяне на поканата на видно място.
  • Списък на присъстващите (Регистрационен лист): Попълва се непосредствено преди началото на събранието. Всеки присъстващ вписва името си, качеството си (собственик, пълномощник) и се подписва.
  • Писмени пълномощни: Представят се и се прилагат към протокола като доказателство за представителната власт на пълномощниците.
  • Протокол от Общото събрание: Подписан от председателя и протоколчика, отразяващ точно хронологията на събитията.
  • Съобщение за изготвен протокол и Протокол за поставянето му: Ключови документи за доказване на момента на уведомяване на собствениците и стартирането на преклузивните срокове за обжалване.

Срокове и такси при управление на Етажната собственост

Управлението извън съдебните процедури включва спазването на стриктни срокове, регламентирани в ЗУЕС с цел гарантиране на прозрачност и оперативност.

Процедура / Действие Срок съгласно ЗУЕС Санкции/Последици при неспазване
Изпращане/поставяне на покана за ОС Най-малко 7 дни преди събранието (24 часа при спешност) Нищожност/уязвимост на решенията за съдебно отменяне.
Регистрация на етажната собственост в общината 14 дни от провеждане на учредителното събрание Глоба за управителя от 50 до 76,69 € (чл. 56 от ЗУЕС).
Изготвяне на протокола от ОС До 7 дни от деня на провеждане на събранието Възможност за оспорване на съдържанието и забавяне на плащания.
Поставяне на съобщението за изготвен протокол До 3 дни от изготвянето на протокола Сроковете за обжалване на съдебен ред не започват да текат.
Писмено оспорване на съдържанието на протокола До 7 дни от съобщението за съставянето му Губи се правото на последващо оспорване верността на записаното.
Обжалване на решенията на ОС по съдебен ред До 30 дни от поставяне на съобщението Решенията влизат в сила и стават задължителни за всички.

Обжалване на решенията на Общото събрание

Правото на защита на собствениците срещу незаконосъобразни актове на Общото събрание е гарантирано от чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС. То се реализира чрез подаване на искова молба пред съответния териториален Районен съд по местонахождението на имота.

8.1. Срок за подаване на иска

Срокът за предявяване на иск за отмяна на решение на ОС е 30-дневен и е преклузивен (с изтичането му правото се погасява окончателно). Срокът започва да тече от датата на поставяне на съобщението за изготвения протокол по реда на чл. 16, ал. 7 от ЗУЕС. Ако собственикът е отсъствал дълго време от страната или имота, и не са представени доказателства за легитимно уведомяване, срокът може да бъде изчислен от момента на реалното му узнаване, но това е обект на строга съдебна преценка и изисква сериозни доказателства.

8.2. Основания за отмяна на решенията

Съдебната практика разграничава две основни групи пороци на решенията на ОС:

  • Процедурни нарушения: Неправилно свикване (не е спазен 7-дневният срок на поканата, няма протокол за нейното залепяне); липса на изискуемия кворум при започване на събранието или по време на гласуването; неточно изчисляване на гласовете по идеални части.
  • Материалноправни нарушения: Вземане на решение по въпроси, които не са в компетенциите на ОС (например намеса в лични преустройства в апартамент, които не засягат общите части); определяне на такси и вноски в разрез със законовите разпоредби (напр. начисляване на такса за поддръжка на дете под 6 години в нарушение на чл. 51, ал. 4 от ЗУЕС).

8.3. Спиране изпълнението на решенията

Важно условие, което много собственици пренебрегват: подаването на искова молба в съда НЕ спира автоматично изпълнението на атакуваното решение на ОС (например решение за спешен ремонт или плащане на извънредна вноска). За да се спре изпълнението, ищецът трябва изрично да поиска от съда налагане на обезпечителна мярка "спиране изпълнението на решението" по реда на чл. 389 и сл. от Гражданския процесуален кодекс (ГПК). Съдът допуска това спиране, само ако изпълнението на решението би причинило на собственика значителна или трудно поправима вреда.

Често срещани грешки и практически казуси

Практически които водят до ескалация на напрежението между съседите и загуба на време и средства в съдебни процедури.

Грешка 1: Гласуване "на апартамент", а не според идеалните части

Това е най-масовата грешка в по-малките кооперации. Домоуправителят брои гласовете по формулата: "Апартамент 1 е За, Апартамент 2 е Против...". Това решение е абсолютно незаконно. Ако апартамент № 1 е тристаен с 2.8% идеални части, а апартамент № 2 е боксониера с 0.9%, техните гласове имат коренно различна тежест съгласно чл. 17 от ЗУЕС.

Грешка 2: Смесване на Фонд "Ремонт и обновяване" с Фонд "Управление и поддръжка"

Законът ясно разграничава двата фонда. Разходите за управление и текуща поддръжка (почистване, асансьор, осветление) се разпределят поравно на брой собственици, ползватели и обитатели, както и за кучета, които ползват асансьора (чл. 51 от ЗУЕС). Вноските за Фонд "Ремонт и обновяване" обаче се разпределят строго съразмерно на притежаваните идеални части от общите части на сграда (чл. 50 от ЗУЕС). Опитите текущите разходи и дългосрочните ремонти да се плащат от обща "касичка", захранвана на база "брой хора" или "на апартамент", редовно се отменят от съда.

Грешка 3: Самоволно освобождаване от плащане поради неизползване на имота

Много често собственици, които не живеят в апартаментите си, отказват да плащат каквито и да е вноски. Съгласно ЗУЕС, собственик, който отсъства повече от 30 дни последователно в рамките на една календарна година, заплаща разходите за управление и поддръжка в размер на 50 на сто за времето на отсъствието (чл. 51, ал. 3 от ЗУЕС), но само ако е уведомил писмено Управителя под формата на декларация. Задължението за вноски за Фонд "Ремонт и обновяване" обаче остава в пълен размер (100%), независимо дали собственикът живее в имота или не, тъй като тези ремонти увеличават стойността и поддържат конструктивната цялост на неговата лична собственост.

Събиране на неплатени вноски по съдебен ред

Когато даден собственик системно отказва да заплаща дължимите вноски за етажната собственост, етажната собственост не е безснарядна. Чрез своя управител тя може да предприеме бързи и ефективни законови действия.

Въз основа на решението на Общото събрание за определяне на вноските и закъсненията, управителят може да подаде заявление за издаване на Заповед за изпълнение по чл. 410, ал. 1, т. 1 от ГПК пред Районния съд. Към заявлението се прилагат:

  • Протоколът от ОС, на което са определени вноските;
  • Протоколът за поставяне на поканата и съобщението за изготвен протокол (за доказване, че решението е влязло в сила);
  • Извлечение от счетоводната (касовата) книга на етажната собственост, доказващо размера на натрупания дълг за конкретния имот.

Съдът издава заповед за изпълнение в кратки срокове. Ако длъжникът не подаде възражение в рамките на две седмици, се издава изпълнителен лист. Този механизъм позволява на етажната собственост да събере бързо вземанията си чрез съдебен изпълнител (ЧСИ/ДСИ), включително чрез налагане на запори на банкови сметки, трудови възнаграждения или възбрана върху самия имот при големи суми.

Може ли Общото събрание да вземе решение да изгони наемател или собственик от сградата?

Да, съгласно чл. 45 от Закона за собствеността и чл. 11, ал. 1, т. 10 от ЗУЕС, Общото събрание може да вземе решение за изваждане (изгонване) на собственик или ползвател за срок до 3 години. Това е крайна мярка и е допустима само при системно нарушаване на правилника за вътрешния ред, създаване на непосредствена опасност от пожар или значителни повреди на имуществото, или системно неплащане на задълженията. Решението се взема с мнозинство от поне 75% от идеалните части на сградата, като собственикът, за чието изваждане се решава, не гласува. Изпълнението става по съдебен ред чрез иск пред Районния съд.

Как се определя делът на всеки апартамент в общите части, ако го няма в нотариалния акт?

В по-старите нотариални актове понякога идеалните части липсват или са записани некоректно. В такива случаи делът се изчислява като съотношение между площта на самостоятелния обект (плюс прилежащите мазе и таван) и сумарната площ на всички самостоятелни обекти в сградата. Тези изчисления могат да бъдат направени от техническата служба на общината или лицензиран геодезист.

Какво се случва, ако никой от входа не желае да бъде домоуправител?

Ако никой от собствениците не желае да поеме функцията на управител, ОС може да вземе решение с обикновено мнозинство за възлагане на управлението на професионален домоуправител (външно физическо или юридическо лице). Ако и такова решение не бъде взето и сградата остане без управление, кметът на общината по местонахождение на сградата има право служебно да назначи управител от списъка на собствениците или външно лице и да свика общо събрание служебно съгласно чл. 49 от ЗУЕС.

Задължени ли са собствениците на магазини и офиси на партера, които имат отделен вход, да плащат такса за асансьор и чистачка?

Съгласно чл. 51, ал. 2 от ЗУЕС, собственици и обитатели на самостоятелни обекти, които се ползват за стопанска дейност (магазини, офиси, кабинети) и имат самостоятелен достъп (вход), различен от общия вход на сградата, заплащат консумативните разходи за поддръжка на общите части в троен размер само ако реално ползват общите части по предназначение (напр. ако влизат в мазетата, таваните или ползват асансьор). Ако те нямат никакъв достъп до стълбищната клетка и асансьора, те са освободени от текущите разходи за поддръжката им, но остават задължени да участват във Фонд "Ремонт и обновяване" на покрива, фасадата и конструкцията съразмерно на своите идеални части.

Имат ли право наемателите да гласуват на Общото събрание на собствениците?

Наемателите (наричани по ЗУЕС 'ползватели' или 'обитатели') нямат право да гласуват по въпроси, свързани с разпореждане с общите части, извършване на основни ремонти, вземане на кредити или определяне на вноските за Фонд 'Ремонт и обновяване'. Те обаче имат право на глас по въпроси, свързани пряко с текущото управление, хигиената и спазването на правилника за вътрешния ред (чл. 17, ал. 6 от ЗУЕС), освен ако собственикът изрично не е упълномощил наемателя да го представлява за всички решения.

Как се процедира при спешен ремонт на покрива, ако няма събрани пари в касата и някои съседи отказват да плащат?

При неотложен ремонт управителят или всеки собственик може да предприеме действия веднага. Спешността се констатира с протокол от УС или общинската администрация. Ако в касата няма средства, разходите се правят от собствениците, които имат възможност, след което тези суми се явяват изискуем дълг на останалите съсобственици съобразно техните идеални части. На основание на документите за извършения неотложен ремонт, платилите съсобственици могат веднага да осъдят неплатилите по бързия ред на чл. 410 от ГПК.

Каква е разликата между текущ и основен ремонт според ЗУЕС и ЗУТ?

Основният ремонт включва възстановяване на конструктивни елементи, подмяна на инсталации или цялостна реконструкция на покрива, което изисква строителни книжа по ЗУТ. За него се изисква мнозинство от минимум 51% идеални части. Текущият ремонт обхваща поддържането на сградата в изправност (например частична замяна на керемида, боядисване на стълбището, смяна на крушка), за което е необходимо обикновено мнозинство от присъстващите на събранието.

Свързани статии

Източници и препратки