Нотариален акт за недвижим имот — видове, съдържание, такси 2026

Придобиването на недвижим имот е едно от най-значимите събития в живота на всеки човек и юридическо лице. В основата на тази сложна процедура стои един ключов документ – нотариалният акт. Той не е просто лист хартия, а официален документ с доказателствена сила, който материализира Вашето право на собственост. С навлизането на България в Еврозоната и приемането на еврото като официална валута от 1 януари 2026 г., всички разплащания и такси, свързани с имотните сделки, вече се изчисляват и заплащат в €. Това налага нов прочит на финансовите аспекти на процеса.

Практически в които неразбирането на същността и процедурата по издаване на нотариален акт води до тежки финансови и правни последици. – от неговите видове и задължително съдържание, през детайлизирана процедура, до прецизно изчисление на новите такси в евро.

Правна рамка: Кои закони уреждат нотариалния акт?

Нотариалното производство е строго регламентирано в българското законодателство. Разбирането на основните нормативни актове е първата стъпка към осъзната и сигурна сделка. Основните закони и подзаконови актове, които имат отношение към нотариалния акт, са:

Закон за нотариусите и нотариалната дейност (ЗННД): Това е основният закон, който регулира статута, правата, задълженията и отговорността на нотариусите, както и общите правила за извършване на нотариални удостоверявания.
Граждански процесуален кодекс (ГПК): Конкретната процедура по издаване на нотариални актове е разписана в Част Шеста, Глава Петдесет и четвърта „Нотариални производства“, по-специално чл. 574 - 594 от ГПК. Тук са уредени както констативните нотариални актове, така и тези за правни сделки.
Закон за собствеността (ЗС): Този закон дефинира правото на собственост, начините за неговото придобиване и изгубване. Прехвърлянето на собственост върху недвижим имот чрез сделка изисква нотариална форма съгласно чл. 18 от ЗС.
Закон за задълженията и договорите (ЗЗД): Урежда основните видове договори като продажба, дарение, замяна. Чл. 26 от ЗЗД, например, разглежда основанията за нищожност на договорите, което е от критично значение при имотните сделки.
Закон за местните данъци и такси (ЗМДТ): В него е уреден данъкът при придобиване на имущество по възмезден начин, който е задължителен елемент при всяка покупко-продажба или замяна на имот. Размерът му се определя от общинския съвет и съгласно чл. 44 от ЗМДТ е в диапазона от 0.1% до 3% върху продажната цена или данъчната оценка, която от двете е по-висока.
Тарифа за нотариалните такси към ЗННД: Това е подзаконовият акт, който детайлно описва как се изчисляват всички нотариални такси. Тя е задължителна за всички нотариуси в страната.
Правилник за вписванията: Регламентира реда и условията за вписване на нотариалните актове и други подлежащи на вписване актове в Имотния регистър към Агенция по вписванията.

Цитат от закона:
"Правните сделки, с които се прехвърля, изменя или прекратява право на собственост или се учредява, прехвърля, изменя или прекратява друго вещно право върху недвижим имот, се извършват с нотариален акт, доколкото законът не предвижда друго." - Чл. 578, ал. 1 от ГПК.

Ролята на нотариуса — повече от прост подпис

В обществото често битува погрешното схващане, че нотариусът е просто един скъпо платен свидетел на сделката. Това е основно грешно. Нотариусът е лице, на което държавата е възложила публични функции. Той е гарант за законосъобразността на сделката и защитата на правата на всички страни.

Основни задължения на нотариуса преди изповядване на сделка:

Проверка на самоличността и дееспособността: Нотариусът е длъжен да провери личните карти на страните и да се увери, че те са тези, за които се представят, и че са способни да извършват правни действия (т.е. не са поставени под запрещение).
Проверка на представителната власт: Ако страна по сделката е юридическо лице или се представлява от пълномощник, нотариусът щателно проверява дали представителят има право да извърши съответната сделка. Особено внимание се обръща на обхвата на пълномощното.
Проверка на собствеността: Това е най-важната проверка. Нотариусът изисква документи, доказващи, че продавачът действително е собственик на имота (предишни нотариални актове, договори, съдебни решения и др.). Той прави и справка в Имотния регистър за историята на собствеността.
Проверка за тежести: Нотариусът извършва проверка в Имотния регистър за наличие на вещни тежести върху имота – ипотеки, възбрани, вписани искови молби, договори за наем за срок над една година, учредени вещни права (право на ползване, право на строеж).
Проверка на законовите изисквания: Уверява се, че са представени всички изискуеми от закона документи – данъчна оценка, кадастрална схема, декларации по ЗМДТ, декларации за семейно положение, удостоверения за липса на задължения към държавата (когато е приложимо) и др.
Разясняване на последиците: Нотариусът е длъжен да разясни на страните съдържанието на документа, който подписват, и правните последици, които настъпват от него.

Едва след извършването на всички тези проверки и удостоверяването на липсата на законови пречки, нотариусът пристъпва към съставяне и прочитане на нотариалния акт.

Видове нотариални актове — не всеки акт е за покупко-продажба

Нотариалният акт може да бъде разделен на две основни групи според функцията, която изпълнява – констативен (удостоверяващ право) и такъв за правна сделка (прехвърлящ право).

1. Констативен нотариален акт (за удостоверяване право на собственост)

Този вид нотариален акт не създава право на собственост, а само констатира и удостоверява, че дадено лице е собственик на определен недвижим имот към момента на издаването му. Той е изключително важен, когато собственикът не разполага с документ за собственост или наличният такъв е негоден. Производството е регламентирано в чл. 587 от ГПК.

1.1. Констативен акт въз основа на представени документи

Това е по-често срещаният и по-лесен вариант. Кандидатът представя на нотариуса писмени доказателства, които не са нотариални актове, но доказват правото му на собственост. Такива могат да бъдат:

Договор за продажба, сключен по реда на Наредбата за държавните имоти (НДИ) или Закона за общинската собственост (ЗОС).
Влязло в сила съдебно решение (например, за делба или по установителен иск).
Протокол за проведена публична продан от съдебен изпълнител.
Договор с нотариална заверка на подписите, сключен преди 1997 г.

Нотариусът проверява документите и ако те са достатъчни и редовни, издава констативен нотариален акт.

1.2. Констативен акт по обстоятелствена проверка (придобивна давност)

Това е сложна и специфична процедура, която се прилага, когато лицето не разполага с никакви документи за собственост, но е владяло имота за определен от закона срок, за да го придобие по давност. Сроковете са:

5 години – за добросъвестно владение. Добросъвестен е владелецът, който владее имота на правно основание, което е негодно да го направи собственик (напр. нищожен договор), без да знае за този недостатък.
10 години – за недобросъвестно владение. Това е владение, при което лицето знае, че не е собственик, но упражнява фактическа власт върху имота като свой, без противопоставяне от страна на реалния собственик.

Процедурата по чл. 587, ал. 2 от ГПК включва:

Подаване на молба-декларация до нотариуса, в чийто район се намира имотът.
Нотариусът извършва проверка в общината дали имотът е държавна или общинска собственост.
Провежда се разпит на трима свидетели, посочени от молителя. Свидетелите трябва да са съседи на имота или лица, които познават добре имота и историята на владението му. Те се разпитват поотделно и под клетва за наказателна отговорност за лъжесвидетелстване.
Ако от свидетелските показания и останалите доказателства се установи че молителят е упражнявал непрекъснато и несмущавано владение за изискуемия срок, нотариусът издава констативен нотариален акт по обстоятелствена проверка.

Практически съвет:
Издаването на нотариален акт по обстоятелствена проверка е сложна процедура и крие рискове. Такъв акт може да бъде оспорен в съда от действителния собственик. Преди да закупите имот, придобит по този начин, винаги правете обстойна проверка и се консултирайте с опитен адвокат.

2. Нотариален акт за правна сделка

Това е най-разпространеният вид нотариален акт. С него се прехвърля, учредява, изменя или прекратява вещно право върху недвижим имот. Страните по сделката лично или чрез пълномощник се явяват пред нотариуса, изразяват своята воля, която нотариусът записва в акта, и се подписват пред него. Такива актове са:

Нотариален акт за покупко-продажба: Най-често срещаният. С него продавачът прехвърля на купувача собствеността върху имота срещу определена цена.
Нотариален акт за дарение: Собственикът (дарител) безвъзмездно прехвърля имота си на друго лице (дарен). Има специфики по отношение на данъчното облагане и възможностите за отмяна.
Нотариален акт за замяна: Две или повече страни си прехвърлят взаимно собствеността върху своите имоти. Може да има и доплащане (в пари), ако имотите не са равностойни.
Нотариален акт за учредяване на вещно право на ползване/строеж: Собственикът запазва собствеността си (т.нар. „гола собственост“), но предоставя на друго лице правото да ползва имота или да построи сграда в него.
Нотариален акт за ипотека: С него се обезпечава вземане на кредитор (най-често банка) чрез учредяване на ипотека върху недвижим имот.

Как протича процедурата: Процедурата за покупко-продажба на имот през 2026 г.

В детайли хронологията на една типична сделка за покупко-продажба на апартамент.

Предварителен договор: Макар и да не е задължителен, сключването на предварителен договор е силно препоръчително. Той се сключва в писмена форма и в него страните уговарят основните параметри на бъдещата сделка: описание на имота, цена, срок за сключване на окончателен договор (изповядване на сделката), размер на задатъка (капаро), неустойки при неизпълнение. Този договор не прехвърля собственост, но дава сигурност и на двете страни.
Събиране на необходимите документи: Това е ангажимент основно на продавача. Процесът може да отнеме от една до няколко седмици. (Вижте подробния списък по-долу).
Избор на нотариус и насрочване на дата: Нотариусът се избира по общо съгласие на страните, но обикновено това е право на купувача, тъй като той плаща по-голямата част от таксите. Компетентен е всеки нотариус, в чийто район на действие се намира имотът.
Предварителна проверка от нотариуса: Страните предоставят на нотариуса събраните документи за предварителна проверка. Той се уверява в тяхната редовност и извършва справките в Имотния регистър. Ако има пропуски, дава указания за отстраняването им.
Изповядване на сделката: На уговорената дата всички страни по сделката (или техните пълномощници) се явяват в кантората на нотариуса. Нотариусът отново проверява самоличността им. Прочита на глас проекта на нотариалния акт. Разяснява правата, задълженията и последиците. Ако страните са съгласни с прочетеното, те подписват нотариалния акт и декларациите към него. Накрая, актът се подписва и от нотариуса.
Плащане на цена и такси: Цената на имота обикновено се плаща по банков път в деня на сделката. Всички дължими данъци и такси (местен данък, нотариални такси, такса вписване) се заплащат преди или по време на изповядването, като нотариусът изисква документи за това. От 2026 г. всички плащания са в €.
Вписване в Агенция по вписванията: Веднага след подписването, нотариусът е длъжен по служебен път (по електронен път) да представи нотариалния акт в съответната Служба по вписванията към Агенция по вписванията за вписване в Имотния регистър. Вписването има оповестително действие спрямо трети лица. От момента на вписването купувачът официално е новият собственик на имота.
Получаване на препис от нотариалния акт: След като вписването е факт (обикновено в същия или на следващия работен ден), купувачът може да получи своя екземпляр от нотариалния акт с печат за извършеното вписване.
Деклариране на имота: В двумесечен срок от придобиването на имота, новият собственик е задължен да го декларира в отдел „Местни данъци и такси“ на общината по местонахождение на имота. Това става с подаване на декларация по чл. 14 от ЗМДТ. Неспазването на този срок води до санкции.

Необходими документи за изповядване на сделка

Подготовката на документите е най-трудоемката част от процеса. Ето пълен списък:

Документи, представяни от Продавача:

Документ за самоличност (лична карта).
Документ за собственост: Нотариален акт, съдебно решение, договор за продажба от община/държава и др., с който продавачът е придобил имота.
Актуална данъчна оценка на имота: Издава се от общината по местонахождение на имота и е валидна до края на текущото полугодие. Тя служи за определяне на местния данък и нотариалните такси, ако е по-висока от продажната цена.
Удостоверение за липса/наличие на тежести върху имота: Издава се от Агенция по вписванията и показва дали има ипотеки, възбрани, искови молби и т.н. Нотариусите обикновено правят тази справка по електронен път, но е добра практика и купувачът да изиска такова.
Актуална кадастрална схема/карта на имота: Издава се от Агенцията по геодезия, картография и кадастър (АГКК).
Декларация за семейно положение по чл. 26 от Семейния кодекс: Ако продавачът е женен/омъжена и имотът е придобит по време на брака, той е семейна имуществена общност (СИО) и съпругът/съпругата трябва да се яви лично или да даде нотариално заверено съгласие за продажбата. Ако имотът е лична собственост (придобит преди брака, по дарение или наследство), това се декларира.
Декларация по чл. 264, ал. 1 от ДОПК: Декларира се липсата на публични задължения (данъци, осигуровки). Ако има такива, сделката може да се осъществи, само ако те бъдат платени преди сделката или ако купувачът се съгласи да ги поеме.
Декларация по чл. 226, ал. 1 от ЗЗД (ако е приложимо).

Документи, представяни от Купувача:

Документ за самоличност (лична карта).
Декларация за произход на средствата по Закона за мерките срещу изпирането на пари (ЗМИП): Задължителна при сделки над определен праг (към 2026 г. - над 10,000 евро).
Декларация по чл. 264, ал. 2 от ДОПК: В нея купувачът декларира, че няма непогасени публични задължения, които да са свързани с имота (тъй като той встъпва в правата на продавача).

Разходи и такси по сделката в € (2026)

Калкулирането на разходите е ключово за всяка сделка. От 2026 г. всички такси се изчисляват в евро. Основата за изчисляване на повечето такси е материалният интерес – това е по-високата стойност между уговорената в нотариалния акт продажна цена и данъчната оценка на имота.

Пример: Покупко-продажба на апартамент в София. Продажна цена: 150 000 € Данъчна оценка: 90 000 € Материален интерес за изчисляване на такси: 150 000 €

Тип разход/такса	Изчисляване/Размер (в €)	Плаща се от	Правно основание / Коментар
Местен данък (Данък при придобиване на имущество)	От 0.1% до 3% от материалния интерес. За София е 3%. Пример: 3% от 150 000 € = 4 500 €	Купувача (ако не е уговорено друго)	Чл. 44 от ЗМДТ. Заплаща се преди изповядване на сделката по сметка на съответната община.
Нотариална такса	По Тарифа към ЗННД. За 150 000 € (149 998,21 €): 450,37 € + 0.1% за горницата над 51 129,19 € -> 449,88 € + 0.1% за 97,4 € = прибл. 996,15 €. (Точната сума ще зависи от фиксинга при приемане на еврото, но логиката е тази.)	Поделя се между страните (ако не е уговорено друго)	Тарифа за нотариалните такси към ЗННД. Таксата е прогресивна.
ДДС върху нотариалната такса	20% от нотариалната такса. Пример: 20% от 996,15 € = 199,23 €	Поделя се между страните (съразмерно на нотариалната такса)	ЗДДС. Нотариусите са регистрирани по ДДС.
Такса вписване в Имотен регистър	0.1% от материалния интерес. Пример: 0.1% от 150 000 € = 150 €	Купувача (ако не е уговорено друго)	Тарифа за държавните такси, събирани от Агенция по вписванията.
Такса за изготвяне на нотариален акт	Обикновено съответства на таксата за вписване, но с минимум 15 € (15,34 €). Пример: 150 €	Поделя се между страните	Т. 8 от Тарифата към ЗННД.
ОБЩО РАЗХОДИ ПО СДЕЛКАТА (примерни)	около 5 995,38 €	Основно за сметка на Купувача	Около 4% от продажната цена при 3% местен данък.

Санкции и рискове: Какво може да се обърка?

Дори при спазване на процедурата, съществуват рискове, които страните трябва да познават.

Нищожност на нотариалния акт: Актът може да се окаже нищожен, ако е в противоречие със закона или добрите нрави, ако има невъзможен предмет, ако липсва съгласие, форма или основание (чл. 26 от ЗЗД). Например, ако продавачът не е бил собственик към момента на сделката. Последицата е, че сделката се счита за несключена от самото начало.
Унищожаемост: Сделката може да бъде унищожена, ако е сключена от недееспособен или ако волята на една от страните е била опорочена чрез грешка, измама, заплашване или крайна нужда.
Продажба на „данъчна оценка“: Често срещана практика за избягване на данъци и такси е в нотариалния акт да се впише цена, равна на данъчната оценка, а разликата до реалната цена да се плати „под масата“. Това е изключително рискована практика. За купувача, при евентуално разваляне на сделката, той ще може да претендира само сумата по нотариален акт. За продавача, това е укриване на данъци и носи административно-наказателна отговорност.
Скрити тежести и дефекти: Възможно е да съществуват тежести, които не са вписани (напр. краткосрочни договори за наем) или скрити дефекти на имота (течове, конструктивни проблеми). Защитата тук е добрата предварителна проверка и включването на конкретни клаузи в предварителния договор.
Имотни измами: Макар и редки при спазване на процедурата, са възможни измами с фалшиви документи за самоличност или пълномощни. Ролята на нотариуса е да сведе този риск до минимум.

1. Може ли да се купи имот с ипотека?

Да, възможно е. Има два основни варианта. Първият е продавачът да погаси кредита със средства от капарото или цената на имота, след което банката да заличи ипотеката преди изповядване на сделката. Вторият вариант е купувачът да встъпи в дълга на продавача, като това изисква съгласието на банката-кредитор. И в двата случая е задължително участието на банката в процедурата.

2. Какво означава „материален интерес“?

Материалният интерес е по-високата стойност между уговорената в нотариалния акт продажна цена и данъчната оценка на имота, издадена от общината. Тази стойност служи като база за изчисляване на местния данък, таксата за вписване и нотариалната такса.

3. Колко време е валидна данъчната оценка?

Данъчната оценка е валидна до края на полугодието, в което е издадена. Ако е издадена например през март, тя важи до 30 юни. Ако е издадена през август, важи до 31 декември същата година.

4. Задължително ли е да ползвам адвокат, след като има нотариус?

Не е задължително, но е силно препоръчително, особено за купувача. Нотариусът е неутрална страна и гарантира законосъобразността на сделката. Адвокатът, от своя страна, защитава изцяло интереса на своя клиент. Той може да направи много по-задълбочена проверка на документите и историята на имота, да договори по-изгодни клаузи в предварителния договор и да идентифицира рискове, които не са част от формалната проверка на нотариуса.

5. Какво се случва, ако продавачът е семеен, но се опитва да продаде имота сам?

Ако имотът е придобит по време на брака и представлява семейна имуществена общност (СИО), разпореждането с него може да стане само със съгласието и на двамата съпрузи. Ако нотариусът пропусне да провери това и изповяда сделка, сключена само от единия съпруг, другият съпруг може да оспори сделката в 6-месечен срок от узнаването й, но не по-късно от 3 години от извършването й (чл. 24, ал. 4 от Семейния кодекс). За купувача това създава огромен риск да загуби имота.

6. Мога ли да упълномощя приятел да купи имот от мое име?

Да, можете да упълномощите всяко дееспособно лице да сключи сделката от Ваше име. За целта е необходимо да издадете изрично пълномощно с нотариална заверка на подписа и съдържанието. В пълномощното трябва много точно да се опише имота, пределната цена и всички други съществени условия на сделката.