Регистрация и данъци при краткосрочен наем (Airbnb, Booking)…

Краткосрочният наем на жилища, популярен чрез платформи като Airbnb и Booking.com, се превърна в значителен сегмент от туристическия и икономическия живот в България. Тази дейност предлага гъвкавост и доходи на собствениците, както и алтернативи за настаняване на пътуващите. Въпреки привидната лекота, с която може да се започне подобна дейност, правният режим и данъчното облагане в България са строго регламентирани и изискват задълбочено познаване на приложимите нормативни актове. Неспазването им може да доведе до сериозни санкции, включително глоби, лишаване от право да се упражнява дейността и дори принудително събиране на дължими данъци и лихви.

Информацията е актуална към 2026 г. и отразява действащото законодателство и практиката на компетентните органи, като Министерство на туризма (МТ) и Национална агенция за приходите (НАП). Внимателното придържане към тези правила е важно за законното и успешно упражняване на дейността по краткосрочно отдаване под наем.

Разбирането на тези правни аспекти е съществено не само за собствениците, но и за лицата, които управляват имоти от името на собствениците, тъй като и те носят отговорност за спазване на регулациите. Подробният преглед на закона ще помогне на всички заинтересовани страни да се ориентират в сложната материя и да избегнат често срещани грешки.

Правна рамка на краткосрочния наем

Основният нормативен акт, регулиращ дейността по краткосрочно отдаване под наем на места за настаняване, е Законът за туризма (ЗТ). Той определя местата за настаняване, видовете туристически услуги и режима за тяхното предоставяне. Съгласно чл. 3, ал. 2 от ЗТ, местата за настаняване се разделят на няколко категории, като за целите на краткосрочния наем най-често се касае за „квартири, стаи за гости и апартаменти за гости“, които спадат към група „Б“ места за настаняване.

Детайлните изисквания за категоризация на тези обекти са уредени в Наредба за категоризиране на местата за настаняване и заведенията за хранене и развлечения (Наредба № 1 от 2006 г. на министъра на икономиката и енергетиката). Тази наредба установява критериите за определяне на категорията, процедурата по категоризация и контрола върху дейността.

Данъчното облагане на доходите от краткосрочен наем се регулира от Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ), относно туристическия данък и патентния данък, и от Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ), за физическите лица, които не са търговци. За регистрираните по ЗДДС лица се прилага и Законът за данък върху добавената стойност (ЗДДС).

Основните законови разпоредби, които трябва да се имат предвид, включват:

Чл. 124 от ЗТ: Определя изискването всички места за настаняване, включително тези, отдавани под краткосрочен наем, да бъдат категоризирани от компетентните органи.
Чл. 119 от ЗТ: Регламентира кой орган е компетентен за категоризацията – за местата от група „Б“ (към която спадат стаите за гости, апартаментите за гости и хостелите), това е кметът на съответната община.
Чл. 61г от ЗМДТ: Урежда патентния данък за някои видове хотелиерски услуги.
Чл. 61с от ЗМДТ: Определя туристическия данък, който се събира от общините по места.
Чл. 38 от ЗДДФЛ: Регулира облагането на доходите от наем и друго възмездно предоставяне за ползване на имущество.

Законът за туризма и Наредба № 1/2006 г. изискват не само регистрирането на обекта, но и спазването на определени хигиенни, санитарни, противопожарни и други технически изисквания, както и поддържането на специфични стандарти за обслужване, в зависимост от категорията. отдаването под наем на имот за краткосрочно ползване без надлежна категоризация представлява нарушение на ЗТ и подлежи на административнонаказателна отговорност.

Кой има право да отдава под краткосрочен наем и условия

Право да отдава под краткосрочен наем има собственикът на имота или лице, което е упълномощено от него. Това може да бъде както физическо лице, така и юридическо лице (фирма). В зависимост от субекта, който отдава под наем, възникват различни данъчни задължения и изисквания за регистрация.

Физически лица – собственици

Ако собственикът е физическо лице и имотът се отдава под наем чрез краткосрочно настаняване, то той трябва да категоризира обекта като такъв по реда на ЗТ и Наредба № 1/2006 г. За целите на данъчното облагане, физическите лица могат да изберат между два основни режима:

Като лице, извършващо дейност като „други места за настаняване“ чрез регистрация като едноличен търговец (ЕТ) или дружество. В този случай доходът се облага съгласно правилата за търговска дейност.
Като физическо лице, нерегистрирано като търговец, което отдава под наем. В този случай доходът от краткосрочен наем, когато е категоризирано място за настаняване по смисъла на ЗТ, се облага с патентен данък съгласно чл. 61г от ЗМДТ.

Съгласно чл. 18, ал. 1 от ЗТ, местата за настаняване, използвани за краткосрочен наем (стаи за гости, апартаменти за гости), трябва да се регистрират по законоустановения ред.

Юридически лица или еднолични търговци

Юридически лица (ООД, ЕООД, АД и др.) или еднолични търговци (ЕТ), които осъществяват дейността по краткосрочно отдаване под наем на места за настаняване, следва също да категоризират обектите си. Техните доходи се облагат по общия ред за търговска дейност – корпоративен данък по Закона за корпоративното подоходно облагане (ЗКПО) или данък върху доходите на физическите лица за ЕТ по ЗДДФЛ, след приспадане на разходите.

Условия за категоризация

За да бъде категоризиран един обект като място за настаняване от група „Б“ (стаи за гости, апартаменти за гости), трябва да са изпълнени следните основни изисквания, посочени в Наредба № 1/2006 г.:

Технически и експлоатационни изисквания: Обектът трябва да отговаря на санитарно-хигиенни, противопожарни и строително-технически норми.
Минимални изисквания за обзавеждане и оборудване: Всяка категория има специфични изисквания за мебелировка, спално бельо, кухненско оборудване (при апартаменти), санитарни възли и други.
Квалификация на персонала: За стаи и апартаменти за гости обикновено не се изисква специална квалификация за собственика/управителя, но е необходимо познаване на основни норми за обслужване и хигиена.
Работно време и услуги: Прилагат се общи изисквания за осигуряване на достъп до обекта, почистване и други основни услуги.

Важен аспект е и съгласието на етажната собственост. Въпреки че ЗТ не го изисква изрично за категоризация, чл. 6, ал. 2 от Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС) гласи, че ако жилищен имот или самостоятелен обект се използва за извършване на търговска, стопанска или професионална дейност, е необходимо съгласието на общото събрание на етажната собственост. Тази разпоредба често е пречка и води до спорове, особено в градски условия. Съгласието се изисква с мнозинство повече от 50% от идеалните части на общите части на етажната собственост, съгласно чл. 17, ал. 2, т. 10 от ЗУЕС.

Необходими документи за регистрация (категоризация)

Процедурата по категоризация се инициира с подаване на заявление до кмета на съответната община. Документите, необходими съгласно чл. 130 от ЗТ и чл. 16 и 24 от Наредба № 1/2006 г., включват:

Заявление по образец: Предоставя се от съответната община. В него се посочват данни за заявителя, вида и типа на мястото за настаняване, капацитета, адрес и желана категория.
Документ за собственост или документ, доказващ правото да се ползва имота: Нотариален акт, договор за наем, договор за ползване и др.
Удостоверение за актуално състояние (за юридически лица и ЕТ) или копие от документ за самоличност (за физически лица).
Удостоверение за регистрация по БУЛСТАТ (ако има такова).
Копие от разрешение за ползване или друг документ, удостоверяващ въвеждането в експлоатация на обекта, съгласно Закона за устройство на територията (ЗУТ).
Копие на документите, удостоверяващи професионалната квалификация и стаж на персонала, ако приложимо (за стаи и апартаменти за гости обикновено не е необходимо).
Копие на удостоверение за регистрация на фирмата/ЕТ по търговския регистър (ако заявителят е търговец).
Снимков материал: Снимки на фасада, стаи, санитарни възли, общи части.
Декларация за спазване на минималните изисквания за съответната категория, както и за съответствие с други нормативни актове (противопожарни, санитарно-хигиенни).
Документ за платена такса за категоризация (актуален размер по бюджет за 2026 г., обикновено между 50 и 102 €, в зависимост от категорията и капацитета).
Прилага се и удостоверение от Агенцията по вписванията, че лицето не е в производство по несъстоятелност или ликвидация.

В някои общини може да се изискват и допълнителни документи, затова е препоръчително да се направи справка в съответната общинска администрация.

Ред на действията процедура за регистрация (категоризация)

Предварителна подготовка и проучване:
- Запознайте се с изискванията на ЗТ и Наредба № 1/2006 г. за категорията, която желаете да получите.
- Проверете дали имотът отговаря на всички технически, санитарни и противопожарни норми.
- Ако имотът е в етажна собственост, осигурете протокол от общо събрание със съгласие за извършване на дейността, съгласно чл. 17, ал. 2, т. 10 от ЗУЕС.
Събиране на необходимите документи: Подгответе всички документи, изброени в предишната секция. Уверете се, че са актуални и пълни.
Подаване на заявление в общината:
- Подайте заявлението по образец в деловодството на съответната община, на чиято територия се намира имотът.
- Приложете всички съпътстващи документи и платежно нареждане за таксата. Получете входящ номер.
Разглеждане и проверка:
- В рамките на един месец от подаване на заявлението, общинската администрация извършва проверка за пълнота и редовност на документите.
- Комисия от Общината (експерти от отделите „туризъм“, „устройство на територията“, „здравеопазване“ и др.) ще посети обекта на място, за да установи съответствието му с изискванията на наредбата.
Издаване на удостоверение за категоризация:
- Ако всички изисквания са изпълнени, кметът на общината издава удостоверение за категоризация и определя категория на обекта. Срокът за това е до 14 дни след проверката.
- Удостоверението за категоризация е безсрочно, но може да бъде отнето при констатирани нарушения.
Подаване на информация за регистрирани туристи: След категоризация, сте задължени да регистрирате всеки настанен турист в Националната система за туристическа информация (НСТИ). Това е задължение по чл. 116, ал. 2 от ЗТ и Наредба № Е-РД-14-1 от 20.01.2015 г. за регистриране на настаняванията в местата за настаняване.

Срокове и такси

Процедурата по категоризация има определени срокове и такси, установени в Закона за туризма и наредбите към него, както и в Тарифата за таксите, които се събират от общините по ЗМДТ.

Срокове:

Етап	Срок	Правно основание
Разглеждане на заявлението и проверка на документи	1 месец от подаване	Чл. 136, ал. 1 ЗТ
Извършване на проверка на място (комисия)	До 14 дни след проверка на документи	Чл. 136, ал. 3 ЗТ
Издаване на удостоверение за категоризация	До 14 дни след проверката на място	Чл. 136, ал. 4 ЗТ
Общо време за процедурата	Приблизително 2-3 месеца	—

Такси:

Размерите на таксите за категоризация се определят от общинските съвети, но обикновено варират в следните граници:

Услуга	Приблизителен размер за 2026 г.	Правно основание
Такса за разглеждане на документи и издаване на удостоверение за категоризация за апартамент/стая за гости	Между 50 и 102 €	Чл. 131, ал. 1 ЗТ; Тарифи на общините по ЗМДТ

Данъчно облагане на доходите от краткосрочен наем

Данъчното облагане е един от най-важните аспекти на краткосрочния наем. Различни са режимите в зависимост от това дали лицето е физическо или юридическо, дали е търговец и дали обектът е категоризиран.

Патентен данък за физически лица (нерегистрирани като ЕТ)

Ако сте физическо лице, което отдава под краткосрочен наем категоризиран обект (стаи за гости, апартаменти за гости), то доходът се облага с патентен данък, съгласно чл. 61г от ЗМДТ. Важно условие е общият брой на стаите за настаняване в категоризирания обект да не надвишава 20 помещения. Ако броят надвишава 20 стаи, дейността се счита за търговска и лицето трябва да се регистрира като търговец (ЕТ или фирма) и да се облага по общия ред.

Размерът на патентния данък се определя от съответния общински съвет, но чл. 61г, ал. 2 от ЗМДТ указва минимални и максимални размери. За 2026 г. тези размери са:

За една стая за гости/един апартамент за гости: между 20 и 102 € на стая/апартамент годишно.

Данъкът се внася на четири равни вноски до 31 януари, 31 април, 31 юли и 31 октомври на текущата година. При започване на дейността през годината, данъкът се дължи пропорционално за оставащите месеци.

Лицата, облагани с патентен данък, не дължат данък върху доходите по ЗДДФЛ за доходите от тази дейност. Те не могат да приспадат разходи, тъй като данъкът е фиксиран. Това е основно предимство, тъй като опростява значително административната тежест.

Туристически данък

Всички лица, които предоставят нощувки в места за настаняване, независимо дали са категоризирани или не (въпреки че не категоризираните са в нарушение на ЗТ), дължат туристически данък на общината, съгласно чл. 61с от ЗМДТ.

Размерът на туристическия данък се определя от общинските съвети и варира в границите от 0,1 € до 1,53 €, на човек, за всяка нощувка. Събира се от лицето, извършващо настаняването, и се внася ежемесечно в общинския бюджет до 15-то число на месеца, следващ месеца, за който се отнася.

Отчетът за броя на реализираните нощувки и начисления туристически данък се подава по образец в общината до 31 януари на следващата година.

Данък върху доходите на физически лица (извън патентен данък)

Ако физическо лице отдава имот под наем без да е категоризирало обекта като място за настаняване по ЗТ, тогава доходът се облага като доход от наем по чл. 38 от ЗДДФЛ. В този случай, върху брутния доход се прилага нормативно признати разходи в размер на 10%. Данъчната ставка е 10% върху облагаемия доход.

Лицето подава годишна данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ до 30 април на следващата година. Авансов данък се дължи ежеквартално, като за доходите, придобити през първо и второ тримесечие, данъкът се внася до 15-то число на месеца, следващ тримесечието, а за третото тримесечие – до 15 декември. За доходите, придобити през четвъртото тримесечие, не се дължи авансов данък.

Важно: Отдаването под краткосрочен наем без спазване на ЗТ и Наредба № 1/2006 г. е нарушение, което подлежи на санкции, независимо от плащането на данъци по ЗДДФЛ.

Данък върху добавената стойност (ДДС)

За целите на ДДС, хотелиерските услуги (включително краткосрочното настаняване) са облагаеми доставки. Лицата, регистрирани по ДДС (задължително или по избор), следва да начисляват такъв данък.

За установено в България данъчно задължено лице от 1 януари 2026 г. общото основание за задължителна регистрация се следи по годишния оборот в страната през текущата календарна година. При надвишаване на 51 130 € се прилага чл. 96, ал. 1 ЗДДС. При посреднически услуги от чуждестранна платформа отделно трябва да се провери и чл. 97а, който може да се приложи независимо от оборота.

За периода след извънредното положение и до края на 2024 г. (с възможно удължаване за 2025-2026 г. по решение на Народното събрание) за доставка на ресторантьорски и кетъринг услуги, които се състоят в предлагане на храна, приготвена или неприготвена, и/или напитки, е приложима намалена ставка от 9% ДДС. Прилагането на намалена ставка за услугите по настаняване с туристически цели е дългосрочна мярка и е в сила съгласно чл. 66, ал. 2 от ЗДДС.

Обжалване на решения

Решенията на кмета на общината относно категоризацията на места за настаняване (отказ за категоризация, определяне на по-ниска категория от желаната, издаване на предписания, отнемане на категория) могат да бъдат обжалвани по административен ред и пред съд.

Съгласно чл. 138 от ЗТ, отказите за категоризация и други актове на кмета на общината, свързани с категоризацията, могат да бъдат обжалвани по реда на Административнопроцесуалния кодекс (АПК) пред административния съд по местонахождението на обекта в 14-дневен срок от съобщаването им. Жалбата не спира изпълнението на административния акт, освен ако съдът не разпореди друго.

Също така, актовете на НАП, свързани с данъчното облагане (ревизионни актове, актове за установяване на задължения), могат да бъдат обжалвани по реда на Данъчно-осигурителния процесуален кодекс (ДОПК). Първоначално пред директора на Дирекция „Обжалване и данъчно-осигурителна практика“ към ЦУ на НАП в 14-дневен срок от връчването, а след това – пред административния съд.

Чести грешки, които трябва да се избягват

Данните и публикуваната практика показват, че собствениците на имоти често допускат едни и същи грешки при отдаване под краткосрочен наем. Избягването им може да спести време, средства и неприятности.

Неправилно или липсващо категоризиране: Това е една от най-честите и сериозни грешки. Много собственици смятат, че щом отдават имота си за краткосрочен период, не дължат категоризация. Това е погрешно и води до санкции по ЗТ (глоба от 2 000 до 10 226 € за физически лица и 5 000 до 25 565 € за юридически лица, съгласно чл. 222 от ЗТ).
Неплащане на туристически данък: Дори при липсваща категоризация, туристическият данък се дължи. Пропуски в декларирането и плащането му водят до натрупване на лихви и глоби от НАП и общината.
Недеклариране на доходи: Някои собственици не декларират доходите от наем или ги декларират под друго основание (напр. обикновен наем), което е неправилно за категоризирани обекти с туристическа цел. Това е данъчно нарушение и подлежи на санкции по ДОПК и ЗДДФЛ.
Неспазване на правилата на етажната собственост: Игнорирането на изискването за съгласие от ОС на етажната собственост може да доведе до съдебни спорове със съседи и дори забрана за ползване на имота по този начин.
Липса на регистрация в НСТИ: Неподаването на данни за настаняванията в Националната система за туристическа информация (НСТИ) е нарушение на чл. 116, ал. 2 от ЗТ, за което се предвиждат също глоби.
Неправилно начисляване на ДДС: Особено когато оборотите приближават или превишават прага за задължителна регистрация по ДДС. Неначисляването на ДДС при надхвърляне на прага е сериозно данъчно нарушение.

Полезни проверки — Регистрация и данъци при краткосрочен наем (Airbnb, Booking)

За да избегнете правни проблеми и да оптимизирате своята дейност по краткосрочно отдаване под наем, следвайте тези важни уточнения:

Започнете с категоризация: Това е първата и най-важна стъпка. Свържете се със съответната община и стартирайте процедурата. Дори да отнеме време, това Ви легализира и дава спокойствие.
Водете прецизна отчетност: Поддържайте досие за всеки гост, водете отчет на нощувките, приходите и разходите. Това ще ви е необходимо за данъчните декларации и при евентуални проверки.
Използвайте счетоводител или данъчен консултант: Особено ако не сте запознати с данъчното законодателство или имате по-сложен казус (напр. регистрация по ДДС, ако сте ЕТ или фирма). Счетоводителят ще Ви помогне с правилното осчетоводяване и подаването на декларации.
Регистрирайте се в НСТИ своевременно: Уверете се, че имате достъп до системата и редовно въвеждате необходимата информация за всеки гост.
Бъдете информирани за промени в законодателството: Законите, особено в тази динамично развиваща се сфера, често претърпяват промени. Следете официалните източници (Държавен вестник, сайтовете на НАП и МТ).
Спазвайте правилата на етажната собственост: Стремете се към добри отношения със съседите. Информирайте ги за дейността, спазвайте реда и спокойствието. При възможност, получете писмено съгласие.
Осигурете застраховка: Застраховката на имота срещу злополуки, щети или кражби може да ви спести много проблеми в бъдеще.
Включете се в общност от домакини: Много платформи за краткосрочен наем имат общности, в които домакините споделят опит, добри практики и информация за промени.

Чести въпроси — Регистрация и данъци при краткосрочен наем (Airbnb, Booking)

Каква е разликата между краткосрочен наем и дългосрочен наем по отношение на данъците?

При дългосрочен наем (независимо дали като категоризирано или не място за настаняване, с договор за наем, който не е за туристическа цел), доходите се облагат по чл. 38 от ЗДДФЛ с 10% данък върху облагаемия доход (след приспадане на 10% нормативно признати разходи). При краткосрочен наем на категоризиран обект, физическите лица се облагат с патентен данък по ЗМДТ (фиксирана сума), вместо с данък по ЗДДФЛ. Разлика има и в туристическия данък, който се дължи само при краткосрочен наем на нощувки.

Трябва ли да се регистрирам като ЕТ или фирма, за да отдавам имота си през Airbnb?

Зависи. Ако отдавате категоризирано място за настаняване (стаи/апартаменти за гости) и броят на стаите е до 20, можете да останете физическо лице и да плащате патентен данък. Ако броят надхвърля 20 стаи, или ако искате да разширите дейността си и да прилагате други данъчни режими (напр. за търговска дейност с приспадане на разходи), тогава е препоръчително или задължително да регистрирате ЕТ или фирма. Ако не категоризирате обекта, принципно отново си оставате физическо лице, облагаемо по ЗДДФЛ за доходи от наем, но нарушавате ЗТ.

Какъв е размерът на глобите за отдаване под наем без категоризация?

Глобите за отдаване под наем на място за настаняване без необходимата категоризация са сериозни. Съгласно чл. 222 от ЗТ, за физически лица те са в размер от 2 000 до 10 226 €, а за юридически лица и еднолични търговци – от 5 000 до 25 565 €

Какво е туристически данък и как се плаща?

Туристическият данък е местен данък, определян от общините, който се дължи за всяка нощувка на човек. Съгласно чл. 61с от ЗМДТ, ставката варира от 0,1 € до 1,53 € на нощувка. Събира се от лицето, което предоставя настаняването, и се внася ежемесечно в общинския бюджет, като до 31 януари на следващата година се подава и годишна декларация за броя на нощувките и начисления данък.

Трябва ли да имам касов апарат, ако отдавам под краткосрочен наем?

Ако сте физическо лице, облагаемо с патентен данък, и не сте регистрирано по ЗДДС лице, обикновено не се изисква използване на касов апарат за доходите от нощувки. Следва да издавате касови бележки или друг документ, удостоверяващ плащането. Ако обаче сте регистриран по ДДС, ЕТ или юридическо лице, предоставящо услуги по настаняване, тогава използването на фискално устройство е задължително съгласно Наредба Н-18 от 2006 г. на МФ за регистриране и отчитане на продажби в търговски обекти.

Какво става, ако не мога да получа съгласие от етажната собственост?

Съгласието на етажната собственост по чл. 17, ал. 2, т. 10 от ЗУЕС е необходимо, ако имотът се използва за търговска дейност, каквато е краткосрочният наем. Ако не можете да получите такова съгласие, съседите имат право да сигнализират общината или компетентните органи и да търсят по съдебен ред забрана за осъществяване на дейността. В такъв случай, категоризацията може да бъде отказана или отнета, а ако общината не изисква доказателство за съгласие при категоризация, рискът остава съществен и може да се стигне до съдебни спорове.

Мога ли да използвам намалената ставка от 9% ДДС за настаняване?

Да. Съгласно чл. 66, ал. 2 от ЗДДС, за доставка на туристически услуги по настаняване е приложима намалена ставка от 9% ДДС. Това важи за лица, регистрирани по ЗДДС, които предоставят нощувки в категоризирани места за настаняване.

Свързани статии

Данък МПС 2026: Изчисляване по общини и нови правила — 12 мин четене
Данъчно облагане на онлайн търговия и OLX доходи — 18 мин четене
Реституция на земеделска земя — процедура — 13 мин четене

Регистрация и данъци при краткосрочен наем (Airbnb, Booking) в България