Скица от кадастъра — как се вади онлайн

В съвременния граждански и търговски оборот в България невъзможността да се представи бързо и коректно официален документ за недвижим имот може да провали сделка за стотици хиляди евро, да забави проектирането на мащабен инвестиционен проект или да спре отпускането на банково кредитиране. Скицата на поземлен имот, скицата на сграда или схемата на самостоятелен обект в сграда (апартамент, ателие, гараж) е основният индивидуализиращ документ за всеки недвижим имот на територията на Република България, за която има одобрена кадастрална карта и кадастрални регистри (КККР).

През последното десетилетие Агенцията по геодезия, картография и кадастър (АГКК) премина през мащабна дигитална трансформация. Създаването и развитието на Кадастрално-административната информационна система (КАИС) превърна получаването на електронни услуги в стандартна практика. Чрез този онлайн портал гражданите, бизнесът и държавните институции имат възможност да заявяват и получават официални документи без физическо посещение на гише, спестявайки време, транспортни разходи и държавни такси.

Правна рамка на кадастралните услуги и електронните документи

Издаването на документи от кадастъра е строго регламентирана процедура, подчинена на няколко ключови нормативни акта в българското законодателство. Разбирането на правния контекст предпазва потребителите от грешки и дава яснота за юридическата сила на електронния документ.

Съгласно чл. 55, ал. 1 от Закона за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР), Агенцията по геодезия, картография и кадастър предоставя услуги под формата на справки и документи, съдържащи данни от кадастралната карта и кадастралните регистри. Тези услуги се предоставят като електронни документи по смисъла на Закона за електронния документ и електронните удостоверителни услуги (ЗЕДЕУУ) или като документи на хартиен носител.

Основните стълбове на правната уредба включват:

Закон за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР): Урежда организацията, управлението, създаването и поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри, както и предоставянето на кадастрални услуги (вкл. Глава пета, Раздел II "Услуги").
Наредба № РД-02-20-4 от 11 октомври 2016 г. за предоставяне на услуги от кадастралната карта и кадастралните регистри: Подробно описва видовете услуги, условията и реда за тяхното заявяване, изработване и получаване.
Тарифа № 15 за таксите, които се събират в системата на Министерството на регионалното развитие и благоустройството (МРРБ): Определя точния размер на държавните такси за всеки вид кадастрална услуга в зависимост от срока на изпълнение и формата на документа (хартия или електронен вид).
Закон за електронното управление (ЗЕУ): Регламентира задълженията на администрациите да предоставят услуги по електронен път и да приемат електронни плащания.

Ключов момент, който често се пренебрегва от гражданите, е правната сила на електронния документ. Електронната скица, генерирана през портала КАИС, представлява цифров документ, подписан с Квалифициран електронен подпис (КЕП) от упълномощен служител на АГКК. Съгласно чл. 26, ал. 1 и ал. 2 от Закона за електронното управление, електронният документ има силата на оригинален официален документ. Неговото разпечатване на хартиен носител обаче представлява просто "копие", което губи своята електронно-цифрова автентичност, освен ако не бъде изрично заверено от нотариус или от органа, който го е издал.

Условия и предварителни изисквания за ползване на портала КАИС

За да можете успешно да заявите и получите скица от кадастъра онлайн, трябва да отговаряте на няколко технически и правни условия. На първо място, необходимо е имотът за който искате скица, да попада в район с одобрена кадастрална карта. Към 2026 г. над 98% от територията на страната е покрита с КККР, включително всички областни центрове, общини и населени места с интензивен пазар на имоти.

А. Средства за електронна идентификация

За достъп до пълния спектър от услуги и за легитимация пред държавните регистри е необходимо да разполагате с едно от следните средства за електронна идентификация:

Квалифициран електронен подпис (КЕП): Издаден от лицензиран доставчик на удостоверителни услуги (например Борика, Информационно обслужване, Евротръст, Evrotrust, b-Trust и др.). КЕП може да бъде на физически USB токен ("флашка") или мобилен (Cloud КЕП), инсталиран на мобилен телефон.
Профил в Системата за сигурно електронно връчване (ССЕВ): Поддържана от Министерството на електронното управление (МЕУ).
Персонален идентификационен код (ПИК) на Националния осигурителен институт (НОИ) или ПИК на Националната агенция за приходите (НАП) — достъпът чрез тях се осъществява през Единния портал за достъп до електронни административни услуги (ЕПДЕАУ).

Б. Регистрация в портала КАИС и профили

Порталът КАИС (https://kais.cadastre.bg/) поддържа два основни вида потребителски профили:

Тип профил	Кой го ползва	Възможности в системата
Физическо лице	Граждани, собственици на имоти, купувачи, пълномощници.	Заявяване на скици за лични имоти или за чужди имоти при наличие на правен интерес/пълномощно, или като трето лице без лични данни.
Юридическо лице	Фирми, инвеститори, адвокатски дружества, банки, нотариуси.	Масово заявяване, възможност за фактуриране на фирмата, използване на корпоративни КЕП.

Последователност на действията: Процедура за онлайн заявяване на скица

За да илюстрираме процеса по най-практичен начин, ще преминем през пълната технологична последователност за поръчване на електронна скица на поземлен имот.

Стъпка 1: Влизане в системата и идентификация

Посетете официалния интернет адрес на портала KAIS: https://kais.cadastre.bg/. Още на началната страница горе вдясно ще намерите бутона "Вход". Изберете опцията за идентификация. Препоръчително е да влезете чрез бутона "Вход с КЕП" или през Портала за електронна идентификация на МЕУ (използвайки облачен КЕП или ПИК). Влизането само с потребителско име и парола е възможно, но силно ограничава възможностите за получаване на официални документи, изискващи доказване на самоличност и правен интерес.

Стъпка 2: Намиране и идентификация на имота

След успешен вход в личния кабинет, отидете в менюто "Кадастрална карта". Пред вас ще се отвори интерактивна географска карта на Република България. Имате три основни метода за намиране на конкретния имот:

Търсене по кадастрален идентификатор: Това е най-сигурният метод. Идентификаторът представлява поредица от пет групи цифри, отделени с точки (например: 68134.4355.122.1.12). Първата група (68134) е ЕКАТТЕ кодът на населеното място (в случая – район „Триадица“, гр. София). Втората група е кадастралният район. Третата е поземленият имот. Четвъртата е сградата. Петата е самостоятелният обект (апартаментът).
Търсене по адрес: Чрез въвеждане на област, община, населено място, улица и номер/блок в лявата форма на филтъра.
Визуално търсене по картата: Използвайки инструментите за мащабиране (zoom) и придвижване докато локализирате границите на вашия имот. При кликване върху имота, в лявата част на екрана ще се покаже информационно меню с неговите основни характеристики.

Стъпка 3: Създаване на заявление / Нова поръчка

След като сте маркирали имота в картата и сте се уверили в неговия идентификатор, кликнете върху бутона "Заяви услуга за имота" (или преминете през менюто "Услуги" -> "Заявяване на услуга"). Ще ви се отвори списък с достъпните административни услуги. За конвенционални нужди изберете:

"Скица на поземлен имот" — ако имотът е земя (парцел, дворно място, нива).
"Скица на сграда" — ако искате скица за цяла постройка (къща, вила, самостоятелна стопанска сграда).
"Схема на самостоятелен обект в сграда" — ако имотът е апартамент, гараж в подземен паркинг, офис в бизнес сграда или ателие.

Стъпка 4: Попълване на параметрите на поръчката

Това е критична фаза, в която се определя формата и бързината на услугата. Тук трябва да попълните следните полета:

Начин на получаване: Изберете "По електронен път в профила в КАИС". Това гарантира по-ниска такса и незабавно получаване в момента, в който документът бъде подписан цифрово. Ако изберете получаване на хартия, ще трябва да посочите офис на АГКК на място или доставка с куриер (за ваша сметка).
Бързина на услугата: Обикновена (7 работни дни), Бърза (3 работни дни) или Експресна (24 часа). Имайте предвид, че за някои имоти с непълни данни в кадастралния регистър експресната услуга може да бъде автоматично отказана от системата, тъй като изисква ръчна проверка от служител.
Правно основание и прикачване на документи: Ако сте собственик на имота и вашите данни съвпадат с вписаните в регистъра собственици, системата автоматично ще отбележи съвпадението. Ако обаче наскоро сте придобили имота и той още не е пререгистриран на ваше име в АГКК, или ако сте наследник, тук трябва да прикачите сканиран документ за собственост (нотариален акт, решение на съд, договор за делба) или удостоверение за наследници в PDF формат.

Стъпка 5: Плащане на държавната такса

След като потвърдите поръчката, тя отива в статус "Чака плащане". КАИС предлага сигурни и удобни виртуални канали за плащане в реално време:

Чрез виртуален ПОС терминал (с дебитна или кредитна карта Visa/Mastercard): Това е най-добрият начин, тъй като плащането се отразява в системата веднага (в рамките на секунди) и работата по поръчката стартира веднага. Порталът не начислява трансакционни такси за картово плащане съгласно ЗЕУ.
Чрез системата ePay.bg: Също отчитане в реално време.
Чрез банков превод: Трябва да изтеглите банков превод с уникален референтен номер. Внимание: При банков превод трансакцията може да се обработи от 1 до 2 работни дни, което ще забави стартирането на срока за изпълнение на самата услуга.

Стъпка 6: Изтегляне на готовия документ

Когато статусът на поръчката ви се промени на "Приключена / Доставена", ще получите имейл известие. Влезте в профила си в КАИС, отидете в менюто "Моите поръчки" -> "Исторически поръчки". Кликнете върху съответната поръчка и ще видите бутон за изтегляне на архив (обикновено в .zip формат). Архивът съдържа два основни файла:

Информационният PDF файл на самата скица.
Цифровият подпис на издателя с разширение .p7m или вграден електронен подпис директно в PDF документа (съгласно стандартите PAdES). Това е юридическият оригинал!

Необходими документи за прикачване според хипотезата

Често се смята, че за да се извади скица онлайн, не са нужни никакви допълнителни документи. Това е вярно само когато заявителят е вписан в кадастралния регистър като собственик със своите точни данни (ЕГН/ЕИК). В много случаи обаче регистърът не е актуализиран. Ето какви документи трябва да подготвите и сканирате предварително в зависимост от вашата роля:

Хипотеза А: Вие сте нов собственик (имотът е купен наскоро)

Тъй като Агенцията по вписванията и АГКК обменят данни по служебен път понякога със закъснение, може все още да не сте вписани като собственик в системата на кадастъра. В този случай трябва да прикачите:

Нотариален акт за покупко-продажба, дарение или замяна;
Или Нотариален акт за учредяване на право на строеж (суперфиция);
Или Постановление за възлагане от съдебен изпълнител (ЧСИ/ДСИ) с печат за влизане в сила.

Хипотеза Б: Вие сте наследник на починал собственик

Ако в кадастралния регистър фигурират имената на вашите наследодатели, служителите на АГКК няма как служебно да знаят, че сте техен правоприемник. Трябва да качите:

Удостоверение за наследници (издадено не по-рано от 6 месеца преди датата на заявяване);
Документ за собственост на името на починалия наследодател.

Хипотеза В: Вие сте пълномощник

Когато заявявате скица от името на трето лице (физическо или юридическо), в заявлението задължително се представя:

Изрично писмено пълномощно. Законът не изисква строго нотариално заверено пълномощно само за заявяване и получаване на скица (за разлика от извършването на разпоредителни сделки с имота), но АГКК стриктно проверява обема на представителната власт, описана в пълномощното. За сигурност се препоръчва нотариална заверка.

Срокове и такси (съгласно Тарифа № 15 на МРРБ)

Едно от най-големите предимства на онлайн заявяването е, че съгласно Закона за електронното управление държавните такси за предоставяне на електронни административни услуги се събират с намаление от 30% спрямо таксите за същите услуги на хартиен носител.

По-долу представяме подробна таблица с актуалните ценови ставки към 2026 г. за най-често поръчваните услуги:

Вид кадастрален обект	Тип услуга	Срок за изпълнение	Такса (на хартия)	Такса (ОНЛАЙН / Електронна)
Поземлен имот (Земя)	Обикновена	7 работни дни	10,23 €	7,16 €
Поземлен имот (Земя)	Бърза	3 работни дни	20,45 €	14,32 €
Поземлен имот (Земя)	Експресна	24 часа (1 ден)	51,13 €	35,79 €
Сграда (Цяла постройка)	Обикновена	7 работни дни	10,23 €	7,16 €
Сграда (Цяла постройка)	Бърза	3 работни дни	20,45 €	14,32 €
Сграда (Цяла постройка)	Експресна	24 часа (1 ден)	51,13 €	35,79 €
Самостоятелен обект в сграда (Апартамент/Гараж)	Обикновена (Схема)	7 работни дни	10,23 €	7,16 €
Самостоятелен обект в сграда (Апартамент/Гараж)	Бърза (Схема)	3 работни дни	20,45 €	14,32 €
Самостоятелен обект в сграда (Апартамент/Гараж)	Експресна (Схема)	24 часа (1 ден)	51,13 €	35,79 €

Забележка: Експресната услуга се изпълнява в рамките на 24 часа само ако имотът няма нужда от допълнителна геодезическа обработка или изясняване на граници, и ако плащането е постъпило в работно време преди 14:00 часа.

Типични пропуски при Скица от кадастъра

Практиката ми данните и публикуваната практика показват, че голям процент от забавянията или отказите при онлайн изваждане на скици се дължат на техническа неграмотност или неразбиране на правните термини от страна на потребителите. Ето кои са най-критичните грешки и начините за тяхното недопускане:

Грешка №1: Поръчване на скица за сграда вместо схема за апартамент

Това е абсолютен класически случай. Гражданинът притежава апартамент в голям жилищен блок. Вместо да заяви "Схема на самостоятелен обект в сграда", той намира блока на картата и поръчва "Скица на сграда". Системата или служителят веднага отхвърлят заявлението или издават скица за целия блок, която не върши никаква работа пред нотариуса за продажба на конкретния апартамент. Преди да кликнете бутона за плащане, вижте последната цифра от идентификатора. Структурата на апартамент винаги завършва с пета група цифри: например ХХХХХ.ХХХХ.ХХХ.Х.Х. Ако виждате само четири групи цифри, вие заявявате сградата, а не апартамента в нея!

Грешка №2: Раздпечатване на електронната скица на обикновен принтер без заверка

Вие получавате перфектно подписана електронна скица в PDF формат. Отивате при нотариуса, извадили сте я на хартия С80 и я предавате. Нотариусът обаче я отказва. Защо? Защото разпечатката на електронен документ няма силата на оригинален документ – тя е просто обикновено ксерокопие. За да бъде валидна на хартия, вие трябва или да изпратите електронния PDF файл на имейла на нотариуса (а той да го провери и разпечата със своя собствена заверка по чл. 26 от ЗЕУ), или да поръчате в самото начало получаване в хартиен формат с мокър печат на АГКК.

Грешка №3: Опит за експресна услуга за имот с грешки или без отразен собственик

Ако в кадастралния регистър няма вписано ЕГН за собственика (често срещано явление при по-стари имоти или такива, придобити преди 2000 г.), автоматизираната система не може сама да валидира поръчката. Тя трябва да отиде при служител на АГКК за ръчно преглеждане и сверяване с прикачените документи. В такива случаи заплащането на допълнителна такса за експресно изпълнение е рисковано, тъй като физическото време за разглеждане на документи от държавния служител може да надхвърли 24 часа, което води до преобразуване на поръчката в бърза или обикновена със съответното изискване за възстановяване на разликата в таксите (което отнема сума административно време).

Грешка №4: Грешно разчитане на кадастралната граница (застъпване/явно несъответствие)

Понякога потребителите поръчват онлайн скица и едва при генерирането ѝ виждат, че границата на имота им на картата минава през средата на къщата или застъпва съседния двор. Това е т.нар. "явна фактическа грешка" (ЯФГ). Повечето хора смятат, че просто поръчването на нова скица ще оправи нещата. Това не е така. Скицата отразява КККР в състоянието, в което са одобрени. За премахване на такава грешка се преминава през дълга процедура по изменение на КККР по реда на чл. 51, ал. 1, т. 2 от ЗКИР, изискваща геодезическо заснемане от лицензиран геодезист и издаване на проект за изменение, който след това се внася за одобряване в АГКК.

Какво да правим при отказ, забавяне или мълчалив отказ?

Понякога, въпреки че сте изпълнили всички изисквания на закона, платили сте надлежната държавна такса и сте прикачили необходимите документи, услугата се забавя извън законоустановения срок или ви бива изпратен официален отказ (уведомление за прекратяване на производството).

А. Мълчалив отказ и забавяне

Ако срокът за обикновената услуга (7 работни дни) или бързата услуга (3 работни дни) изтече, а статусът на вашата поръчка в КАИС продължава да бъде "В процес на обработка" без реално действие, законът симулира забавяне на административния орган. Преди да предприемете съдебни стъпки, силно препоръчително е да използвате формата за контакт или да изпратите имейл с входящия номер на поръчката до съответната Служба по геодезия, картография и кадастър (СГКК) по местонахождение на имота.

Б. Официален отказ и неговото обжалване

Ако СГКК откаже да издаде скица (например с мотив, че не сте доказали правен интерес или че имотът няма самостоятелно съществуване в картата), този отказ представлява **индивидуален административен акт** и подлежи на контрол за законосъобразност съгласно Административнопроцесуалния кодекс (АПК).

Срок за обжалване: Отказът за издаване на скица може да бъде обжалван в 14-дневен срок от неговото съобщаване (чрез системата КАИС или получаване по имейл/поща).
Пред кой орган: Обжалването може да се извърши по административен ред пред Изпълнителния директор на АГКК или директно по съдебен ред пред Административния съд по местонахождение на имота.
Аргументи за жалбата: Жалбата трябва да бъде писмена и да съдържа точни мотиви защо отказът е незаконосъобразен (например: погрешно тълкуване на представените документи за собственост, несъобразяване с представено удостоверение за наследници и т.н.).

Практически съвет: Преди да влезете в дълги и скъпи съдебни битки, проверете дали отказът не се дължи просто на грешно прикачен файл или нечетливо сканиран документ. Често пускането на нова поръчка с изчистени дефекти в документацията е по-бързото и икономически изгодно решение.

Сравнителен анализ: Онлайн през КАИС срещу посещение на гише в СГКК

За да вижте реалната полза от дигиталните услуги, нека анализираме как се съпоставят двата алтернативни метода за снабдяване със скица в България:

Критерий за сравнение	Електронно изваждане през КАИС	Традиционно изваждане на гише в СГКК
Необходимо време за заявяване	Около 5-10 минути от дома или офиса, 24/7.	Пътуване, паркиране, чакане на опашка (често между 30 и 90 минути).
Финансов разход (Държавна такса)	Спестявате 30% от стандартната такса (7,16 € вместо 10,23 € за имот).	Пълна такса по Тарифа № 15 (10,23 € за имот) + банкови такси на гишето.
Начин на плащане	Карта в реално време, ePay.bg, без допълнителни банкови комисионни преводи.	В брой/карта на ПОС терминал на гишето или в банков клон с високи комисионни.
Документна сигурност	PDF файлът е подписан цифрово с КЕП. Възможност за верификация по всяко време.	Хартиен документ с подпис и печат, който може лесно да се повреди, загуби или зацапа.
Легитимност пред банки и държава	Абсолютна правна сила като оригинален цифров документ.	Абсолютна правна сила като оригинален хартиен документ.

Има ли срок на валидност издадената онлайн скица?

Съгласно чл. 55, ал. 5 от ЗКИР, скиците и схемите, издадени от АГКК, са валидни до промяна в данните за имота (например промяна на собственик, граници, площ или преустройство). Въпреки това, банките, съдилищата и някои нотариуси изискват скицата да е издадена преди не повече от 6 месеца за целите на сключване на сделка или учредяване на ипотека.

Мога ли да извадя онлайн скица за чужд имот, който не е моя собственост?

Да, кадастралната карта е публична. Всеки гражданин може да заяви и получи онлайн скица за всеки имот в България. Разликата е, че ако не докажете собственост или правен интерес с документи, скицата ще съдържа само техническите данни за имота (граници, площ, идентификатор), а полето за собственици и техните лични данни (ЕГН) ще бъде празно или заличено.

Какво означава статус 'В процес на обработка' и защо се бави поръчката?

Този статус означава, че поръчката не е преминала в напълно автоматичен режим и изисква ръчна намеса от държавен служител на АГКК. Това се случва, когато прикачвате допълнителни документи (нотариални актове, удостоверения за наследници), които трябва да бъдат прегледани за съответствие и вписване на собственика.

Как се доказва автентичността на електронната скица пред трети лица?

Електронната скица съдържа дигитален сертификат (електронен подпис). При отваряне на PDF файла с Adobe Acrobat Reader в горната част трябва да се вижда лента, указваща че документът е подписан и валиден. Не я разпечатвайте, а я изпращайте по имейл или на цифров носител (USB/облак) на нотариуса или институцията, която я изисква.

Мога ли да платя таксата за онлайн скица на каса на EasyPay?

Официалният портал КАИС позволява плащане чрез банков превод (който може да се извърши на място на каси, предлагащи банкови преводи). Въпреки това, за бързина се препоръчва плащане с дебитна/кредитна карта през виртуалния ПОС терминал на портала или през ePay.bg, което отнема секунди и е напълно безплатно откъм административни такси.

Какво да направя, ако имотът ми няма кадастрален идентификатор в системата?

Ако за вашия район има одобрена кадастрална карта, но имотът ви липсва на нея, това означава, че става въпрос за т.нар. 'пропуснат имот' или грешка. Трябва да се обърнете към лицензирано правоспособно лице по ЗКИР (геодезист), което да извърши заснемане и да изготви проект за нанасяне на имота в КККР на АГКК.

Свързани статии

Разрешение за строеж — стъпки и документи — 25 мин четене
Договор за наем на жилище: Задължителни клаузи и правен анализ — 25 мин четене
Делба на съсобствен имот — доброволна и съдебна — 22 мин четене